ทาวน์โฮม The Author รัชดา 32 หลังนี้ราคาเท่าไหร่

ราคาตั้งประกาศ 9,790,000 บาท และราคาที่ประเมินแนะนำสำหรับปิดการขายคือ 9,590,000 บาท เป็นทาวน์โฮม 3.5 ชั้น มือหนึ่งจากผู้พัฒนา 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่ดิน 28.8 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 227 ตารางเมตร ที่จอดรถ 2 คัน โครงการ The Author Ratchada 32 แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร

บ้านขนาดเท่าไหร่ กี่ห้องนอน

ทาวน์โฮม 3.5 ชั้น 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คัน ที่ดิน 28.8 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 227 ตารางเมตร เพดานสูง 3.2 เมตร และโถงรับแขกแบบ Double Space สูง 6.5 เมตร โครงการมีเพียง 14 ยูนิต สร้างเสร็จเดือนพฤศจิกายน 2561 และหลังนี้ยังไม่เคยมีผู้เข้าอยู่อาศัย

อยู่ที่ไหน ใกล้อะไรบ้าง ไกลรถไฟฟ้าไหม

119/6 ซอยรัชดาภิเษก 36 แยก 19-4 หรือซอยสันนิบาตเทศบาล แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร 10900 ระยะที่วัดจริงจาก Google Maps คือ Lotus's วังหิน 1.6 กิโลเมตร มหาวิทยาลัยราชภัฏจันทรเกษม 1.6 กิโลเมตร MRT ลาดพร้าว สายสีน้ำเงินและสายสีเหลือง 2.6 กิโลเมตร ขับรถ 8 นาที โรงพยาบาลเปาโล โชคชัย 4 3.3 กิโลเมตร และ Central Ladprao 5.2 กิโลเมตร ทำเลนี้ไม่ใช่ระยะเดินถึงรถไฟฟ้า ต้องใช้รถยนต์หรือมอเตอร์ไซค์รับจ้าง

ค่าส่วนกลางเท่าไหร่

ค่าส่วนกลาง 50,000 บาทต่อปี ผู้พัฒนาให้ฟรีสำหรับยูนิตนี้ตามเงื่อนไขที่แจ้ง และมีประกันภัยอาคารฟรี 5 ปีนับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ เงื่อนไขทั้งสองข้อรอเอกสารยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนา

ซื้อจากใคร โอนได้เลยไหม

ซื้อโดยตรงจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการ เป็นยูนิตสุดท้ายของโครงการที่ยังไม่เคยมีผู้เข้าอยู่ ทรัพย์พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายวันโอนตกลงกันคนละครึ่งระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ

รายงานประเมินราคา บ้านเดี่ยว 2 ชั้น 424 ตร.ม. Two Grande Monaco บางนา-วงแหวน ถ.กาญจนาภิเษก แขวงดอกไม้ เขตประเวศ กรุงเทพฯ

02 · PROPERTY DATA

ข้อมูลทรัพย์

ข้อมูลตรวจกับเอกสารสิทธิ์ สัญญาแต่งตั้งนายหน้า และฐานข้อมูลของ ASAP แล้ว · ช่องที่มีเครื่องหมายเตือน = ต้องยืนยันเพิ่มก่อนใช้ในสื่อ

รหัสทรัพย์

ASAP-00001-HSB

โครงการ

Two Grande Monaco บางนา-วงแหวน · ผู้พัฒนา Golden Land (เครือ Frasers Property Thailand) · 77 หลัง · โครงการปิดการขายแล้ว

ที่ตั้ง

ซ.กาญจนาภิเษก 50 ถ.กาญจนาภิเษก แขวงดอกไม้ เขตประเวศ กรุงเทพฯ

ประเภท

บ้านเดี่ยว 2 ชั้น แบบ Versailles หลังมุม

เนื้อที่ดิน

120.2 ตารางวา (1 งาน 20.2 ตร.ว.) ตามโฉนด

พื้นที่ใช้สอย

424 ตารางเมตร · ประกาศเก่าบางช่องทางยังแสดง 445 ตร.ม. ซึ่งไม่ถูกต้อง — อยู่ระหว่างแก้ไข

ห้องนอน / ห้องน้ำ

4 ห้องนอน · 6 ห้องน้ำ · ห้องแม่บ้าน 1

ที่จอดรถ

4 คัน

ปีสร้างเสร็จ

พ.ศ. 2562 (2019)

การตกแต่ง

ตกแต่งครบพร้อมอยู่ สไตล์ Classic Luxury · พื้นไม้จริงชั้น 2 · ครัวบิวท์อิน · เครื่องใช้ไฟฟ้าครบ

ส่วนกลาง

คลับเฮาส์ · ฟิตเนส · รปภ. 24 ชม. · กล้องวงจรปิด · ทะเลสาบกลางโครงการ — สระว่ายน้ำส่วนกลางยังไม่มีแหล่งยืนยัน จึงไม่ระบุ

ค่าส่วนกลาง

40 บาท/ตร.ว./เดือน ≈ 4,808 บาท/เดือน — ยืนยันยอดล่าสุดกับนิติบุคคลก่อนทำสัญญา

สถานะการใช้งาน

มีผู้เช่าตามสัญญาถึง เม.ย. 2573 · ขายพร้อมสัญญาเช่า (ผู้ซื้อรับโอนสิทธิ์ผู้ให้เช่า) · การเข้าชมต้องนัดล่วงหน้า

สัญญาแต่งตั้งนายหน้า

Exclusive กับ ASAP ESTATE ถึง 7 เม.ย. 2570 · ค่าบำเหน็จ 3% ของราคาขาย ไม่รวม VAT 7%

เอกสารสิทธิ์

โฉนดที่ดิน · ตรวจสารบัญจดทะเบียนแล้ว · รายละเอียดภาระผูกพันแจ้งเฉพาะผู้ซื้อที่ผ่านการคัดกรอง

ข้อมูลที่ไม่แสดงในเอกสารนี้

ชื่อเจ้าของ ชื่อผู้เช่า เลขที่โฉนด เลขที่บ้าน และเงื่อนไขทางการเงินของเจ้าของ ไม่แสดงตาม พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล · เก็บแยกในชั้นข้อมูลที่เข้าถึงได้เฉพาะผู้เกี่ยวข้อง

03 · LOCATION & NEARBY

ทำเล & สถานที่สำคัญใกล้เคียง

ระยะทางขับรถจริงจาก Google Maps วัดวันที่ 27 ก.ย. 2569 จากจุดกึ่งกลางโครงการ · เวลาเดินทางเป็นค่าปกติของวันที่วัด

Dulwich College International School Bangkok3.5 กม. · 7 นาที ★

เมกาบางนา6.0 กม. · 15 นาที

โรงพยาบาลพริ้นซ์ สุวรรณภูมิ7.6 กม. · 18 นาที

Concordian International School7.7 กม. · 18 นาที

สวนหลวง ร.98.6 กม. · 23 นาที

สถานีศรีเอี่ยม (รถไฟฟ้าสายสีเหลือง)9.8 กม. · 19 นาที

ซีคอนสแควร์ ศรีนครินทร์10.7 กม. · 21 นาที

เซ็นทรัล บางนา13.4 กม. · 22 นาที

ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ16.8 กม. · 24 นาที

ทำเลนี้เป็นย่านบ้านเดี่ยวระดับบนที่ใช้รถยนต์เป็นหลัก ไม่ใช่ทำเลรถไฟฟ้า · ตัวเลขข้างบนเป็นระยะขับรถจริง ไม่ใช่ระยะเส้นตรง · ประกาศเก่าบางช่องทางระบุระยะถึง Dulwich และสนามบินไม่ตรงกับที่วัดจริง ASAP จะแก้ให้ตรงทุกช่องทาง

สิ่งที่ทำเลนี้ให้ผู้ซื้อ

Dulwich College Bangkok ขับรถ 7 นาที
โรงเรียนนานาชาติระบบอังกฤษอยู่ใกล้ระดับที่ครอบครัวชาวต่างชาติเลือกบ้านเช่าหรือซื้อในรัศมีนี้โดยตรง — เป็นแรงดึงดีมานด์หลักของโครงการ

ขึ้นถนนกาญจนาภิเษก (วงแหวนตะวันออก) ได้ทันที
เชื่อมบางนา-ตราด มอเตอร์เวย์ และสนามบินสุวรรณภูมิ เหมาะกับผู้บริหารที่เดินทางบ่อย

หมู่บ้านปิดความหนาแน่นต่ำ 77 หลัง
มีทะเลสาบกลางโครงการ รปภ. 24 ชม. และคลับเฮาส์ ให้ความเป็นส่วนตัวสูงกว่าโครงการขนาดใหญ่ในย่านเดียวกัน

ไม่มีบ้านมือหนึ่งจากผู้พัฒนาเหลือแข่ง
โครงการปิดการขายแล้ว คู่แข่งเหลือเฉพาะบ้านมือสองในรั้วเดียวกัน ซึ่งทำให้การตั้งราคาเทียบกันได้ชัดเจน

ห้างและโรงพยาบาลในระยะ 15-20 นาที
เมกาบางนา โรงพยาบาลพริ้นซ์ สุวรรณภูมิ ซีคอนสแควร์ และเซ็นทรัล บางนา

04 · SWOT ANALYSIS

จุดแข็ง · จุดอ่อน · โอกาส · ความเสี่ยง

Strengths

ที่ดิน 120.2 ตร.ว. หลังมุม แบบ Versailles ได้พื้นที่ข้างบ้านและความเป็นส่วนตัวมากกว่าหลังกลาง
ใช้สอย 424 ตร.ม. 4 นอน 6 น้ำ + ห้องแม่บ้าน จอด 4 คัน
ตกแต่งครบ Classic Luxury พร้อมอยู่ พื้นไม้จริงชั้น 2
โครงการ 77 หลังความหนาแน่นต่ำ ทะเลสาบกลาง รปภ. 24 ชม.
Dulwich College Bangkok ขับรถ 7 นาที
มีผู้เช่าระยะยาวตามสัญญา ผู้ซื้อสายลงทุนได้รายได้ค่าเช่าต่อเนื่องตั้งแต่วันโอน

Weaknesses

ผู้ซื้อที่ต้องการเข้าอยู่เองต้องรอถึง เม.ย. 2573 เพราะมีสัญญาเช่า
ไกลรถไฟฟ้า ต้องใช้รถยนต์เป็นหลัก
ที่ราคาเดิม 38.5 ล้าน (ก่อนปรับ 29 ก.ย. 2569) ราคาต่อ ตร.ม. เท่าบ้านที่สร้างปี 2567 ซึ่งใหม่กว่า 5 ปี
การเข้าชมต้องนัดผู้เช่าล่วงหน้า ทำให้พาชมได้ช้ากว่าบ้านว่าง

Opportunities

ครอบครัวชาวต่างชาติและครอบครัวไทยที่เลือกโรงเรียนนานาชาติย่านบางนา
นักลงทุนที่ต้องการบ้านหรูพร้อมรายได้ค่าเช่า ไม่ต้องหาผู้เช่าเอง
ที่ Tier A บ้านหลังนี้เป็นบ้านแบบเดียวกันที่ราคาต่ำที่สุดในโครงการอย่างชัดเจน
เปิดให้นายหน้ารายอื่นร่วมขาย (co-broke) เพิ่มจำนวนผู้ซื้อที่เข้าถึง

Threats

บ้านแบบเดียวกันในรั้ว 3 หลังตั้งขาย 38.8-39.9 ล้าน และยังไม่ปิด
ในโครงการมีประกาศขายพร้อมกัน 9 รายการ ช่วง 18.5-39.9 ล้าน
บ้านรุ่นใหม่ปี 2567 ในย่านเดียวกันตั้งขาย 33-46 ล้าน
สัญญาแต่งตั้งมีอายุถึง 7 เม.ย. 2570 เวลาทำตลาดเหลือราว 6 เดือน

05 · TIER PRICING

ราคาแนะนำ Tier A/B/C และบันไดราคา

ราคาตั้งเดิม 38.5 ล้านบาท ต่ำที่สุดในกลุ่มบ้านแบบเดียวกันในโครงการอยู่แล้ว แต่ลงตลาดมาราว 5.6 เดือนยังไม่มีผู้ซื้อ — เพราะต่อตารางเมตรอยู่ระดับเดียวกับบ้านที่สร้างปี 2567 ในย่านเดียวกัน ขณะที่ผู้ซื้อหลังนี้ต้องรับสัญญาเช่าไปด้วย · Tier A ปรับให้ราคาต่อตารางเมตรกลับมาอยู่ระหว่างค่ากลางของย่านกับบ้านรุ่นใหม่

★ ราคาแนะนำสำหรับตั้งขาย (Tier A)

36,500,000 ฿

≈ 86,085 ฿/ตร.ม. · 303,661 ฿/ตร.ว. · ต่ำกว่าบ้านแบบเดียวกันในรั้วทุกหลังอย่างน้อย 2.3 ล้าน · โอกาสปิดใน 90–150 วัน ราว 50–60%

Tier B — ราคาประกาศปัจจุบัน (ท่านยินยอมปรับแล้ว 29 ก.ย. 2569)

37,900,000 ฿

≈ 89,387 ฿/ตร.ม. · 315,308 ฿/ตร.ว. · ลดจากราคาประกาศเดิม 38,500,000 ฿ (−1.6%) · โอกาสปิดใน 150–270 วัน ราว 40%

Tier C — ขายเร็ว 60–90 วัน

35,000,000–35,900,000 ฿

≈ 82,547–84,670 ฿/ตร.ม. · ใช้เมื่อเจ้าของต้องการปิดภายในไตรมาสนี้ · โอกาสปิด ราว 65–75%

เทียบกับบ้านที่เปิดขายอยู่จริง — ในโครงการและย่านเดียวกัน

ราคาตั้งประกาศเดิมของท่าน (ถึง 29 ก.ย. 2569)

38,500,000 ฿ · 120.2 ตร.ว. · 424 ตร.ม. · 90,802 ฿/ตร.ม. · 320,300 ฿/ตร.ว.

บ้านแบบเดียวกันในโครงการ (3 หลัง · ยังไม่ปิด)

38,800,000 · 39,500,000 · 39,900,000 ฿ · 121–123 ตร.ว. · 424–425 ตร.ม. · ค่ากลาง 39,500,000 ฿

บ้านแบบอื่นในโครงการ (6 หลัง)

18,516,000–27,499,999 ฿ · 102–154 ตร.ว. · 340–500 ตร.ม. · ค่ากลาง 22,000,000 ฿

ค่ากลางราคาต่อ ตร.ม. ของประกาศในโครงการ 8 รายการล่าสุด

75,778 ฿/ตร.ม.

บ้านหรูสร้างปี 2567 ย่านเดียวกัน (Grand Bangkok Boulevard State / Yard Bangna · THE ONE Signature บางนา-พระราม 9)

33,000,000–45,900,000 ฿ · 94–140 ตร.ว. · ค่ากลาง 89,118 ฿/ตร.ม. — ใหม่กว่าบ้านของท่าน 5 ปี

บ้านหรูอายุใกล้เคียงกัน ถ.กาญจนาภิเษก (The Grand Lux บางนา-สวนหลวง ปี 2562)

29,410,000 ฿ · 120 ตร.ว. · 437.7 ตร.ม. · 67,192 ฿/ตร.ม.

ค่ากลางบ้านเดี่ยวหรู 15 ประกาศ ย่านกาญจนาภิเษก-ดอกไม้-ประเวศ

36,000,000 ฿ · 84,359 ฿/ตร.ม. · 330,000 ฿/ตร.ว.

ข้อสรุปจากตารางนี้

Tier A 86,085 ฿/ตร.ม. อยู่ระหว่างค่ากลางย่าน (84,359) กับบ้านรุ่นใหม่ (89,118) — ยังได้ราคาต่อ ตร.ม. สูงกว่าบ้านอายุเท่ากัน เพราะที่ดิน 120 ตร.ว. หลังมุม ตกแต่งครบ และมีรายได้ค่าเช่า

อัปเดต 29 ก.ย. 2569: เจ้าของยินยอมปรับราคาประกาศเป็น 37,900,000 ฿ (Tier B) เป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว · คำแนะนำ Tier A/B/C ในรายงานนี้คงไว้ตามฉบับ 27 ก.ย. 2569 เพื่อเก็บประวัติคำแนะนำ · ตำแหน่งราคาล่าสุดดูเอกสาร CMA ฉบับ 1.5 (30 ก.ย. 2569)

ราคาทั้งหมดเป็นราคาประกาศขายที่เปิดเผยต่อสาธารณะ ณ 27 ก.ย. 2569 ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงที่จดทะเบียน · ในทางปฏิบัติราคาปิดมักต่ำกว่าประกาศ 3–10%

ข้อเสนอของเรา: ปรับราคาประกาศจาก 38,500,000 ฿ เป็น 37,900,000 ฿ (Tier B) เป็นขั้นแรก และพิจารณา Tier A 36,500,000 ฿ หากไม่มีข้อเสนอภายใน 60 วัน · การปรับราคาทุกครั้งต้องได้รับความยินยอมจากท่านเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน ท่านยินยอมปรับเป็น 37,900,000 ฿ แล้วเมื่อ 29 ก.ย. 2569 · ขั้นถัดไป (Tier A) จะเสนอใหม่ผ่านเอกสาร CMA หลังครบ 60 วัน (28 พ.ย. 2569)

ประกาศขายบ้านในโครงการ Two Grande Monaco ล่าสุด 8 รายการ

17 ก.ย. 2569 · DDproperty

บ้านเดี่ยว 4 นอน 5 น้ำ ที่ดิน 121 ตร.ว. ใช้สอย 425 ตร.ม. · 39,500,000 ฿ · 92,941 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

15 ก.ย. 2569 · DDproperty

บ้านเดี่ยว 5 นอน 5 น้ำ ที่ดิน 154 ตร.ว. ใช้สอย 500 ตร.ม. · 18,516,000 ฿ · 37,032 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

14 ก.ย. 2569 · DDproperty

บ้านเดี่ยว 4 นอน 5 น้ำ ที่ดิน 123 ตร.ว. ใช้สอย 424 ตร.ม. · 38,800,000 ฿ · 91,509 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

11 ก.ย. 2569 · DDproperty

บ้านเดี่ยว 4 นอน 5 น้ำ ที่ดิน 121 ตร.ว. ใช้สอย 425 ตร.ม. · 39,900,000 ฿ · 93,882 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

3 ก.ย. 2569 · DDproperty

บ้านเดี่ยว 4 นอน 5 น้ำ ที่ดิน 102 ตร.ว. ใช้สอย 365 ตร.ม. · 26,640,000 ฿ · 72,986 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

2 ก.ย. 2569 · DDproperty

บ้านเดี่ยว 3 นอน 4 น้ำ ที่ดิน 114 ตร.ว. ใช้สอย 340 ตร.ม. · 22,000,000 ฿ · 64,706 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

1 ก.ย. 2569 · DDproperty

บ้านเดี่ยว 3 นอน 5 น้ำ ที่ดิน 114 ตร.ว. ใช้สอย 340 ตร.ม. · 21,500,000 ฿ · 63,235 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

27 ส.ค. 2569 · DDproperty

บ้านเดี่ยว 4 นอน 5 น้ำ ที่ดิน 102 ตร.ว. ใช้สอย 350 ตร.ม. · 27,499,999 ฿ · 78,571 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

ไม่รวมประกาศของบ้านหลังนี้เอง · ประกาศ 22,000,000 ฿ สเปกเดียวกัน 2 ใบ แสดงใบเดียว · กดแต่ละแถวเพื่อเปิดประกาศต้นทางในหน้าต่างใหม่ (ประกาศอาจถูกแก้ไขหรือลบภายหลังโดยผู้ลงประกาศ)

ระดับความเชื่อมั่น

82/100

ข้อมูลตัวทรัพย์ 90% (ตรวจโฉนด สัญญาแต่งตั้ง และภาพจริงแล้ว) · ข้อมูลตลาด 78% (ราคาประกาศ ไม่มีราคาปิดจริงในโครงการ และข้อมูลขายทอดตลาดของกรมบังคับคดียังไม่ได้ค้น)

★ ราคาแนะนำ (Tier A)

36.50M ฿

ราคาประกาศปัจจุบัน 37,900,000 ฿ (Tier B · ปรับจาก 38,500,000 ฿ เมื่อ 29 ก.ย. 2569 ตามที่เจ้าของยินยอม) · ตั้งประกาศที่ Tier A (36,500,000 ฿) เมื่อได้รับความยินยอมจากเจ้าของ · ขายเป็นบ้านหรูพร้อมผู้เช่าให้กลุ่มนักลงทุน · ทบทวนราคาอีกครั้งถ้าไม่มีข้อเสนอภายใน 60 วัน (ถึง 28 พ.ย. 2569)

06 · SALES PROBABILITY

โอกาสปิดดีลตามระดับราคา & แผนการตลาด

39,500,000 บาท · ระดับบ้านแบบเดียวกันที่ยังไม่ปิด

ต่ำ

37,900,000 บาท (Tier B) · ราคาประกาศปัจจุบัน (ปรับ 29 ก.ย. 2569)

ต่ำ-ปานกลาง

36,500,000 บาท (Tier A) ★ ราคาแนะนำตั้งขาย

ปานกลาง

35,500,000 บาท (Tier C) · ขายเร็ว

สูง

34,500,000 บาท · ระดับระบายด่วน

สูงมาก

* ตัวเลขโอกาสปิดเป็นการประเมินเชิงวิชาชีพจากส่วนต่างราคาเทียบคู่แข่งและสภาพคล่องของช่วงราคานี้ ภายในอายุสัญญาแต่งตั้งที่เหลือ ไม่ใช่ผลจากแบบจำลองสถิติ และไม่ใช่การรับประกันผล

แผนการตลาดที่เราเสนอ (ฝากขายผูกขาด)

1. ขอความยินยอมเจ้าของปรับราคาเป็น Tier A — ภายใน 25 ต.ค. 2569
ให้เวลาทำตลาดที่ราคาใหม่อย่างน้อย 5 เดือนก่อนสัญญาแต่งตั้งครบกำหนด

2. ขายเป็น “บ้านหรูพร้อมผู้เช่า” ให้กลุ่มนักลงทุน
จุดขายหลักคือรายได้ค่าเช่าต่อเนื่องตั้งแต่วันโอน ไม่ใช่การเข้าอยู่เอง — ข้อมูลสัญญาเช่าเปิดให้ผู้ซื้อที่ผ่านการคัดกรองเท่านั้น

3. แก้ข้อมูลให้ตรงทุกช่องทาง
พื้นที่ใช้สอย 424 ตร.ม. (ไม่ใช่ 445) และระยะทางขับรถที่วัดจริง ก่อนออกสื่อชุดใหม่

4. เนื้อหา 15 ภาษาบนเว็บ ASAP และสื่อทุกแพลตฟอร์ม
ย่านบางนาและโรงเรียนนานาชาติมีผู้ซื้อต่างชาติที่ค้นหาด้วยภาษาของตัวเอง

5. ค้นหาผู้ซื้อเชิงรุกและจับคู่กับฐานลูกค้าเดิม
สำรวจประกาศหาซื้อบ้านหรูย่านบางนา-ศรีนครินทร์ และจับคู่กับผู้ซื้อในฐานข้อมูลของ ASAP ทุกสัปดาห์

6. เปิดให้นายหน้ารายอื่นร่วมขาย (co-broke)
ยิ่งมีคนพาผู้ซื้อมาดูมาก โอกาสปิดยิ่งสูง โดยเจ้าของจ่ายค่าบำเหน็จอัตราเดิม

7. จัดตารางเข้าชมร่วมกับผู้เช่าล่วงหน้า
กำหนดช่วงเวลาชมบ้านประจำสัปดาห์ เพื่อไม่ให้ผู้ซื้อรอนานและไม่รบกวนผู้เช่า

เว็บ ASAP 15 ภาษาFacebook PageFacebook GroupsInstagramLINE OADDpropertyLivingInsiderPropertyHubCo-brokeฐานลูกค้า ASAP

08 · METHODOLOGY & STANDARDS

วิธีการประเมิน & มาตรฐานที่ยึด

รายงานฉบับนี้ใช้แนวทางประเมินเชิงเปรียบเทียบตลาดเป็นหลัก เทียบสองชั้นพร้อมกัน ภายใต้กรอบมาตรฐานวิชาชีพสากล

Market Comparison Approach — เทียบสองชั้น

ชั้นที่ 1 = บ้านที่ประกาศขายในโครงการเดียวกัน 9 รายการ (แยกกลุ่มแบบบ้านเดียวกัน 3 หลัง) · ชั้นที่ 2 = บ้านเดี่ยวหรูย่านกาญจนาภิเษก-ดอกไม้-ประเวศ 15 รายการ แยกตามปีสร้าง · ใช้ค่ากลาง (มัธยฐาน) ไม่ใช้ค่าเฉลี่ย เพื่อไม่ให้ประกาศราคาสุดโต่งบิดผล

ตัวหารสองตัวพร้อมกัน

ใช้ทั้ง บาทต่อตารางเมตรพื้นที่ใช้สอย และ บาทต่อตารางวาที่ดิน เพราะบ้านในย่านนี้มีสัดส่วนอาคารต่อที่ดินต่างกันมาก

ปรับตามอายุอาคารและเงื่อนไขการขาย

แยกบ้านสร้างปี 2567 ออกจากบ้านอายุใกล้เคียงกัน และคำนึงว่าบ้านหลังนี้ขายพร้อมสัญญาเช่า ซึ่งตัดกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการเข้าอยู่ทันทีออก

วิธีที่ไม่ได้ใช้เป็นตัวหลัก และเหตุผล

Income Approach — ใช้เป็นข้อมูลประกอบภายในเท่านั้น ไม่แสดงตัวเลขผลตอบแทนในเอกสารนี้ · Cost Approach — ไม่ใช้ เพราะมีราคาตลาดของบ้านแบบเดียวกันให้เทียบโดยตรง · ราคาประเมินราชการ — ไม่ใช้ตั้งราคาขาย

ข้อจำกัดของรายงานฉบับนี้

comps ทั้งหมดเป็นราคาประกาศ ไม่ใช่ราคาปิดจริง · ไม่มีข้อมูลราคาซื้อขายจริงที่จดทะเบียนของบ้านในโครงการที่เปิดเผยต่อสาธารณะ · ยังไม่ได้ค้นข้อมูลขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี · ภาพเป็นชุดปี 2565 · รอบนี้ไม่ได้สำรวจหน้างานเพราะมีผู้เช่าอยู่

รายงานจัดทำโดยอ้างอิงกรอบมาตรฐานสากล RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) และ IVS (International Valuation Standards) ประกอบกับแบบจำลอง AVM ของ ASAP AI ROPS — ทุกตัวเลขตรวจสอบย้อนกลับได้ · ระดับความเชื่อมั่น 82/100

09 · WHY DIFFERENT

What Makes Us Different

ทำไม ASAP ถึงไม่เหมือนที่อื่น

บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ใช้ AI ในระดับเครื่องมือ — แต่ยังไม่มีใครออกแบบ AI ให้เป็นโครงสร้างองค์กรทั้งระบบ

Built for the AI Era

ทรัพย์ของคุณต้องถูกเจอ — ไม่ใช่แค่บน Google

ทุกวันนี้คนไม่ได้ค้นหาบ้านจาก Google อย่างเดียว แต่ถาม ChatGPT ถาม Gemini ถาม Claude หรือพูดใส่มือถือ เราจึงออกแบบให้ทรัพย์ทุกชิ้นถูกอ่านเจอได้จากทุกทาง

SEO

ค้นเจอบน Search Engine

โครงสร้างหน้าเว็บและข้อมูลถูกจัดให้เครื่องมือค้นหาเข้าใจได้ครบทุกหน้า

AEO

ตอบได้ทันทีในกล่องคำตอบ

จัดโครงสร้างคำถาม–คำตอบให้ระบบหยิบไปแสดงเป็นคำตอบตรง ไม่ใช่แค่ลิงก์

AIO · AI-SEARCH

ถูกอ้างอิงโดย AI

ฝังข้อมูลแบบมีโครงสร้างให้ ChatGPT · Gemini · Claude · Perplexity อ่านและอ้างอิงทรัพย์ได้

AI-VOICE

ค้นหาและฟังได้ด้วยเสียง

รองรับการค้นหาด้วยเสียง และทำข้อมูลให้ผู้ช่วยเสียงอ่านออกเสียงได้ถูกต้อง

i18n · 15 ภาษา

ทั้ง 15 ภาษาจัดทำจริง

ไม่ใช่ปุ่มแปลอัตโนมัติ แต่จัดทำเนื้อหาแยกตามภาษา รวมภาษาอาหรับแบบอ่านขวาไปซ้าย

MULTI-CHANNEL

ประกาศพร้อมกันทุกช่องทาง

ปรับโทนและรูปแบบให้เหมาะกับแต่ละแพลตฟอร์มโดยอัตโนมัติ ในการสั่งครั้งเดียว

10 · WHY CHOOSE US

Why Choose Us

ทำไมต้องเลือกเรา

6 เรื่องที่เราทำได้ แล้วเจ้าอื่นในตลาดยังทำไม่ได้หรือทำได้ไม่ครบ

Comparison

เราทำงานอย่างไร

เทียบให้เห็นภาพว่าระบบของเราเตรียมอะไรไว้ให้คุณบ้างในแต่ละเรื่อง

หัวข้อ

ASAP ESTATE

วิธีทำงานแบบเดิมที่คุ้นเคย

การถูกค้นเจอ

SEO + AEO + AIO + AI-Search + AI-Voice ครบทุกหน้า

ทำ SEO อย่างเดียว

ค่าใช้จ่ายวันโอน

คำนวณครบก่อนตกลงราคา เห็นยอดสุทธิ

ไปคุยกันวันโอน

งานสินเชื่อ

ประเมินโอกาสผ่าน แนะนำธนาคารที่เหมาะ แก้เคสถูกปฏิเสธ

ส่งชื่อให้ธนาคารแล้วรอลุ้น

เคส NPL / NPA

มีทีมเฉพาะทาง เจรจากับสถาบันการเงินได้

ปฏิเสธตั้งแต่ต้น

การใช้ AI

AI Agent 59 บทบาทเฉพาะทาง ครอบคลุมทุกสายงาน ทำงานประสานกัน

แชทบอทตอบคำถามพื้นฐาน

การตอบลูกค้า

ตอบทันทีตลอด 24 ชั่วโมง

ตามเวลาทำการ

ภาษา

15 ภาษา จัดทำเนื้อหาแยกจริง รวมอาหรับ RTL

1 – 2 ภาษา หรือปุ่มแปลอัตโนมัติ

การคัดกรองผู้ติดต่อ

คัดกรองอัตโนมัติ ป้องกันบอทและมิจฉาชีพ

รับทุกรายการ ไม่มีการคัดกรอง

ระยะเวลาขึ้นทรัพย์

ภายใน 48 ชั่วโมง ผ่านการตรวจสอบครบขั้นตอน

หลายวันถึงหลายสัปดาห์

ความโปร่งใส

ตรวจสอบย้อนกลับได้ทุกขั้นตอน

ขึ้นกับแต่ละราย

11 · AI GOVERNANCE

ปลอดภัย · โปร่งใส · ตรวจสอบได้

ขับเคลื่อนด้วย AI ที่มีธรรมาภิบาล

เราใช้ทีม AI เฉพาะทางทำงานร่วมกับทีมมนุษย์ ภายใต้กรอบธรรมาภิบาล AI ที่มีกฎระเบียบควบคุมชัดเจน โปร่งใส และตรวจสอบได้ — ทุกการตัดสินใจสำคัญผ่านการอนุมัติโดยมนุษย์ (Human Approval Gate)

เน้นความปลอดภัย

ปกป้องข้อมูลลูกค้าและเจ้าของทรัพย์ด้วยมาตรฐานความปลอดภัยระดับองค์กร

รวดเร็ว

ประเมินราคา วิเคราะห์ และตอบกลับได้เร็วด้วยระบบอัตโนมัติ

แม่นยำ

อ้างอิงข้อมูลจริงจากภาครัฐและตลาด ลดความผิดพลาด

PDPA

เก็บและใช้ข้อมูลตาม พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลอย่างเคร่งครัด

ธรรมาภิบาล AI

กฎควบคุมชัดเจน โปร่งใส ตรวจสอบได้ และอนุมัติโดยมนุษย์

เรียนรู้จากงานจริง

ทุกงานที่ทำถูกเก็บเป็นบทเรียนสะสม ระบบจึงทำงานได้ดีขึ้นตามประสบการณ์จริง

เรียนรู้จากข้อผิดพลาด

ทุกเคสที่พลาดถูกบันทึก หาสาเหตุ และวางวิธีป้องกันไม่ให้เกิดซ้ำ

วัดผลด้วย KPI จริง

ทั้ง AI และทีมมนุษย์มีตัวชี้วัดของตัวเอง วัดผลเป็นรอบ ไม่ใช่ประเมินด้วยความรู้สึก

มีทีมตรวจสอบการทำงาน

มีบทบาทควบคุมคุณภาพ กำกับการปฏิบัติตามกฎ และเฝ้าระวังความเสี่ยง คอยตรวจสอบงานของ AI

เคารพกฎหมายไทย

ทำงานภายใต้ พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ร.บ. ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน และ พ.ร.บ. ว่าด้วยการกระทำความผิดเกี่ยวกับคอมพิวเตอร์

RICS มาตรฐานผู้ประเมินสากล IVS มาตรฐานการประเมินมูลค่าสากล PDPA คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล AMLA ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน Computer Crime Act พ.ร.บ. คอมพิวเตอร์

12 · DATA SOURCES

แหล่งที่มา / แหล่งข้อมูลอ้างอิง

DDproperty · ประกาศขายบ้านในโครงการ Two Grande Monaco

ddproperty.com · 11 ประกาศ (ไม่รวมประกาศของบ้านหลังนี้ 2 ใบ) · ดึงข้อมูล 27 ก.ย. 2569

DDproperty · ประกาศให้เช่าบ้านในโครงการเดียวกัน

ddproperty.com · 4 ประกาศ ช่วง 150,000–250,000 บาท/เดือน · 27 ก.ย. 2569

DDproperty · บ้านเดี่ยว 25–55 ล้าน เขตประเวศ

ddproperty.com · คัด 15 ประกาศ ที่ดิน 90–161 ตร.ว. ใช้สอย 335–591 ตร.ม. · ตรวจปีสร้างจากหน้าประกาศจริง 4 ใบ · 27 ก.ย. 2569

Google Maps · ระยะทางขับรถจริง 9 จุด

google.com/maps · จุดเริ่ม = กึ่งกลางโครงการ 13.6733782, 100.6942332 · วัด 27 ก.ย. 2569

OpenStreetMap / Nominatim · ยืนยันพิกัดโครงการ

openstreetmap.org · หมู่บ้านแกรนด์โมนาโค แขวงดอกไม้ เขตประเวศ

Home.co.th · สถานะโครงการ

home.co.th · ระบุโครงการปิดการขายแล้ว

เอกสารของทรัพย์ (ASAP ตรวจแล้ว)

โฉนดที่ดินและสารบัญจดทะเบียน · สัญญาแต่งตั้งนายหน้าแบบผูกขาด · ภาพถ่ายชุดที่ผ่านการอนุมัติ — เก็บในชั้นข้อมูลภายใน ไม่เปิดเผยรายละเอียดตาม พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล

ลิงก์ประกาศอาจถูกแก้ไขหรือลบภายหลังโดยผู้ลงประกาศ · ASAP บันทึกค่าที่ใช้ในรายงาน ณ วันที่ดึงข้อมูลไว้ในฐานข้อมูลภายใน

13 · NEXT STEPS

Next Steps — แผนปฏิบัติการ

เจ้าของยืนยันการปรับราคาประกาศเป็น Tier A 36,500,000 ฿ เป็นลายลักษณ์อักษร — เจ้าของ + ASAP · ภายใน 25 ต.ค. 2569
ให้มีเวลาทำตลาดที่ราคาใหม่อย่างน้อย 5 เดือนก่อนสัญญาแต่งตั้งครบกำหนด 7 เม.ย. 2570
แก้ข้อมูลให้ตรงทุกช่องทาง — ASAP · ภายใน 7 วัน
พื้นที่ใช้สอย 424 ตร.ม. ปิดประกาศที่ซ้ำ และใช้ระยะทางขับรถที่วัดจริงในทุกสื่อ
อัปเดตหน้าเว็บ ASAP 15 ภาษา และออกสื่อชุดใหม่ทุกแพลตฟอร์ม — ASAP · ภายใน 7 วันหลังได้ราคาใหม่
เนื้อหาหลักคือบ้านหรูพร้อมผู้เช่าใกล้โรงเรียนนานาชาติ
ค้นหาผู้ซื้อเชิงรุกและจับคู่กับฐานลูกค้าเดิม — ASAP · ต่อเนื่องทุกสัปดาห์
สำรวจประกาศหาซื้อบนเว็บสาธารณะ และเสนอให้ผู้ซื้อที่ตรงเงื่อนไขในฐานข้อมูล
เปิดให้นายหน้ารายอื่นร่วมขาย (co-broke) — ASAP
ค่าบำเหน็จอัตราเดิม เจ้าของไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม
จัดตารางเข้าชมร่วมกับผู้เช่า — เจ้าของ + ASAP
กำหนดช่วงเวลาชมประจำสัปดาห์ แจ้งผู้เช่าล่วงหน้าตามสัญญาเช่า
รายงานความคืบหน้าให้เจ้าของทุก 2 สัปดาห์ — ASAP
จำนวนผู้เห็นประกาศ ผู้ติดต่อ ผู้เข้าชม และเหตุผลของผู้ที่ไม่ซื้อ
ทบทวนราคาอีกครั้งถ้าไม่มีข้อเสนอภายใน 60 วัน — เจ้าของ + ASAP
ก่อนสัญญาแต่งตั้งเหลือ 3 เดือน (ต้น ม.ค. 2570)

รายงานนี้จัดทำสำหรับเจ้าของทรัพย์และผู้ที่เจ้าของอนุญาตเท่านั้น · ตัวเลขทั้งหมดเป็นการประเมินเชิงวิชาชีพ ไม่ใช่การรับประกันราคาขาย

บ้านเดี่ยว 2 ชั้น 424 ตร.ม. Two Grande Monaco บางนา-วงแหวน (ถ.กาญจนาภิเษก แขวงดอกไม้ เขตประเวศ · แบบ Versailles หลังมุม · ที่ดิน 120.2 ตร.ว.)

ภาพทรัพย์จริง