ทาวน์โฮม The Author รัชดา 32 หลังนี้ราคาเท่าไหร่

ราคาตั้งประกาศ 9,790,000 บาท และราคาที่ประเมินแนะนำสำหรับปิดการขายคือ 9,590,000 บาท เป็นทาวน์โฮม 3.5 ชั้น มือหนึ่งจากผู้พัฒนา 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่ดิน 28.8 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 227 ตารางเมตร ที่จอดรถ 2 คัน โครงการ The Author Ratchada 32 แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร

บ้านขนาดเท่าไหร่ กี่ห้องนอน

ทาวน์โฮม 3.5 ชั้น 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คัน ที่ดิน 28.8 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 227 ตารางเมตร เพดานสูง 3.2 เมตร และโถงรับแขกแบบ Double Space สูง 6.5 เมตร โครงการมีเพียง 14 ยูนิต สร้างเสร็จเดือนพฤศจิกายน 2561 และหลังนี้ยังไม่เคยมีผู้เข้าอยู่อาศัย

อยู่ที่ไหน ใกล้อะไรบ้าง ไกลรถไฟฟ้าไหม

119/6 ซอยรัชดาภิเษก 36 แยก 19-4 หรือซอยสันนิบาตเทศบาล แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร 10900 ระยะที่วัดจริงจาก Google Maps คือ Lotus's วังหิน 1.6 กิโลเมตร มหาวิทยาลัยราชภัฏจันทรเกษม 1.6 กิโลเมตร MRT ลาดพร้าว สายสีน้ำเงินและสายสีเหลือง 2.6 กิโลเมตร ขับรถ 8 นาที โรงพยาบาลเปาโล โชคชัย 4 3.3 กิโลเมตร และ Central Ladprao 5.2 กิโลเมตร ทำเลนี้ไม่ใช่ระยะเดินถึงรถไฟฟ้า ต้องใช้รถยนต์หรือมอเตอร์ไซค์รับจ้าง

ค่าส่วนกลางเท่าไหร่

ค่าส่วนกลาง 50,000 บาทต่อปี ผู้พัฒนาให้ฟรีสำหรับยูนิตนี้ตามเงื่อนไขที่แจ้ง และมีประกันภัยอาคารฟรี 5 ปีนับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ เงื่อนไขทั้งสองข้อรอเอกสารยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนา

ซื้อจากใคร โอนได้เลยไหม

ซื้อโดยตรงจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการ เป็นยูนิตสุดท้ายของโครงการที่ยังไม่เคยมีผู้เข้าอยู่ ทรัพย์พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายวันโอนตกลงกันคนละครึ่งระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ

รายงานประเมินราคา บ้านเดี่ยว 2 ชั้น 150 ตร.ม. พฤกษาวิลเลจ 22 ปิ่นเกล้า-สิรินธร บางกรวย นนทบุรี

01 · GALLERY

ภาพทรัพย์จริง

ภาพจริงของบ้านหลังนี้ 9 ภาพ คัดจากชุดภาพของ ASAP — หน้าบ้าน ลานข้างบ้าน ห้องนั่งเล่น ครัว บันได ห้องนอน และห้องน้ำ

หน้าบ้านเดี่ยว 2 ชั้น พร้อมโรงจอดรถหลังคาคลุม พฤกษาวิลเลจ 22 (ภาพเต็มเฟรม)

ลานข้างบ้านปูกระเบื้องพร้อมหลังคาคลุม ประตูกระจกบานเลื่อนเชื่อมห้องนั่งเล่น (ASAP-00003-HSB)

ห้องนั่งเล่นชั้นล่าง ประตูกระจกบานใหญ่ รับแสงธรรมชาติ พร้อมเครื่องปรับอากาศ (ASAP-00003-HSB)

โถงนั่งเล่นเชื่อมบันไดขึ้นชั้นสอง พื้นกระเบื้องเงา (ASAP-00003-HSB)

ครัวชั้นล่างพร้อมเคาน์เตอร์และตู้ลอย (ASAP-00003-HSB)

บันไดไม้ขึ้นชั้นสอง ตู้เก็บของใต้บันได (ASAP-00003-HSB)

ห้องนอนชั้นบน พื้นไม้ลามิเนต หน้าต่างสองด้าน พร้อมเครื่องปรับอากาศ (ASAP-00003-HSB)

ห้องนอนใหญ่ชั้นบน หน้าต่างรอบด้าน รับลมธรรมชาติ (ASAP-00003-HSB)

ห้องน้ำพร้อมอ่างล้างหน้าแบบฝังเคาน์เตอร์ (ASAP-00003-HSB)

02 · PROPERTY DATA

ข้อมูลทรัพย์

บ้านเดี่ยว 2 ชั้น · โครงการพฤกษาวิลเลจ 22 ปิ่นเกล้า-สิรินธร (ผู้พัฒนา บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท) · รายการที่ยังรอยืนยันทำเครื่องหมาย ⚠

รหัสทรัพย์

ASAP-00003-HSB

โครงการ

พฤกษาวิลเลจ 22 ปิ่นเกล้า-สิรินธร · ผู้พัฒนา บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) · 288 ยูนิต บนที่ดินราว 35 ไร่

ที่ตั้ง

ซอยบางกรวย-ไทรน้อย 26 ตำบลบางสีทอง อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี 11130

ประเภท

บ้านเดี่ยว 2 ชั้น (โครงการมีทั้งบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด · หลังนี้เป็นบ้านเดี่ยว)

เนื้อที่ดิน

36 ตารางวา (144 ตร.ม.)

พื้นที่ใช้สอย

150 ตารางเมตร

ห้องนอน / ห้องน้ำ

3 นอน · 2 น้ำ

ที่จอดรถ

2 คัน (โรงจอดหลังคาคลุม)

สิ่งที่ให้พร้อมบ้าน

เครื่องปรับอากาศ 3 เครื่อง · เลี้ยงสัตว์ได้

ปีสร้างเสร็จ

โครงการสร้างเสร็จปี 2561 · ปีสร้างของหลังนี้รอยืนยันจากเอกสาร

สถานะการใช้งาน

มีผู้เช่าอยู่ ค่าเช่า 18,000 บาท/เดือน สัญญาถึง 15 มิ.ย. 2570 · ผู้ซื้อรับโอนพร้อมสัญญาเช่าและรับค่าเช่าต่อ

น้ำท่วม

จังหวัดประกาศเขตพื้นที่ประสบอุทกภัยครอบคลุมเทศบาลตำบลบางสีทอง หมู่ 1–5 (29 ก.ย. 2569) · ASAP กำลังตรวจสอบกับผู้พักอาศัยว่าบ้านและซอยได้รับผลกระทบหรือไม่

ผังเมือง

ระบบผังเมืองรวมนนทบุรีต้องใช้เลขโฉนดในการค้น — รอสำเนาโฉนด

ภาระผูกพัน

ต้องไถ่ถอนกับสถาบันการเงินในวันโอน · ขอ statement ยอดปิดบัญชีล่าสุดก่อนรับข้อเสนอ

สภาพหน้างาน

ประเมินจากภาพจริงและการใช้งานต่อเนื่องของผู้เช่า — ยังไม่ได้เข้าสำรวจหน้างานรอบปี 2569

ข้อมูลที่ไม่แสดงในเอกสารนี้

ชื่อเจ้าของ เลขที่โฉนด เลขที่บ้าน และเอกสารสิทธิ์ ไม่แสดงตาม พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล

03 · LOCATION & NEARBY

ทำเลบางกรวย — เชื่อมปิ่นเกล้า ราชพฤกษ์ และทางด่วนศรีรัช-วงแหวน

ระยะขับรถจริงจาก Google Maps วัดวันที่ 1 ต.ค. 2569 เส้นทางเร็วสุด จากพิกัดโครงการ · เปิด OpenStreetMap

โรงเรียนวัดสำโรง1.3 กม. · 3 นาที ★

Mini Big C สาขาสมชายพัฒนา1.9 กม. · 5 นาที

โรงพยาบาลบางกรวย2.5 กม. · 6 นาที

ด่านบางกรวย ทางพิเศษศรีรัช-วงแหวนรอบนอก5.1 กม. · 10 นาที

The Walk ราชพฤกษ์5.5 กม. · 7 นาที

MRT สายสีน้ำเงิน สถานีสิรินธร7.4 กม. · 11 นาที

เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า8.5 กม. · 12 นาที

โรงพยาบาลศรีสวรรค์ กรุงเทพ ราชพฤกษ์9.2 กม. · 12 นาที

MRT สายสีม่วง สถานีบางรักน้อยท่าอิฐ12.0 กม. · 16 นาที

ทำเลนี้ใช้รถยนต์เป็นหลัก ตัวเลขข้างบนเป็นระยะขับรถจริง ไม่ใช่ระยะเส้นตรง · Mini Big C โรงพยาบาลศรีสวรรค์ และ MRT บางรักน้อยท่าอิฐ วัดวันที่ 3 ก.ย. 2569

สิ่งที่ทำเลนี้ให้ผู้ซื้อ

สิ่งจำเป็นครบในรัศมี 2.5 กม.
โรงเรียน 1.3 กม. · ร้านค้า 1.9 กม. · โรงพยาบาลรัฐ 2.5 กม. — ครบสำหรับครอบครัวโดยไม่ต้องออกถนนใหญ่

ขึ้นทางด่วนที่ด่านบางกรวย 10 นาที
เข้าเมืองผ่านทางพิเศษศรีรัช-วงแหวน หรือถนนราชพฤกษ์ นครอินทร์ ปิ่นเกล้า ได้หลายเส้นทาง

แกนราชพฤกษ์-นครอินทร์ยังพัฒนาต่อเนื่อง
คอมมูนิตี้มอลล์และโรงพยาบาลเอกชนเปิดเพิ่ม หนุนสภาพคล่องของบ้านมือสองในรัศมี 10 กม.

หมู่บ้านอยู่อาศัยจริง
โครงการ 288 ยูนิตของพฤกษา เพื่อนบ้านเป็นครอบครัวอยู่จริง · รีวิวผู้อยู่อาศัยให้ 4.3 ดาวจาก 56 รีวิว

ข้อจำกัดที่ต้องบอกตามตรง
รถไฟฟ้าใกล้สุด 7.4 กม. · ซอยเข้าโครงการแคบ · ตำบลอยู่ในประกาศเขตอุทกภัย ก.ย. 2569 — ASAP ตรวจสอบสภาพจริงก่อนนัดชม

04 · SWOT ANALYSIS

จุดแข็ง · จุดอ่อน · โอกาส · ความเสี่ยง

Strengths

มีผู้เช่าจ่าย 18,000 บาท/เดือน ถึง 15 มิ.ย. 2570 — ผู้ซื้อได้รายได้ตั้งแต่วันโอน
ราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าประกาศในโครงการทุกหลัง (24,333 เทียบค่ากลาง 31,172 ฿/ตร.ม.)
บ้านเดี่ยว 3 นอน จอด 2 คัน ในงบต่ำกว่า 3.7 ล้าน ในปริมณฑลฝั่งตะวันตก
แถมแอร์ 3 เครื่อง · เลี้ยงสัตว์ได้
สิ่งจำเป็นครบในรัศมี 2.5 กม.

Weaknesses

ผู้ซื้อที่ต้องการอยู่เองเข้าอยู่ได้หลัง มิ.ย. 2570
ทำเลใช้รถยนต์ รถไฟฟ้าใกล้สุด 7.4 กม.
ซอยเข้าโครงการแคบ
ยังไม่ได้สำรวจหน้างานรอบปี 2569 และยังไม่เห็นสำเนาโฉนด

Opportunities

นักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดวันแรก ไม่ต้องหาผู้เช่าเอง
ผู้ซื้อที่วางแผนย้ายเข้าปี 2570 ล็อกราคาวันนี้และได้ค่าเช่าระหว่างรอ
ค่าเช่าตลาดบ้านเดี่ยวใกล้เคียง 23,000–25,000 บาท — ปรับค่าเช่าได้เมื่อครบสัญญา

Threats

คู่แข่งตรง: บ้านเดี่ยวในโครงการเดียวกัน 39 ตร.ว. ตั้ง 3,690,000 ฿ ว่างพร้อมอยู่ (ผู้ขายเป็นบริษัทบริหารสินทรัพย์)
ประกาศเขตอุทกภัย อ.บางกรวย ก.ย. 2569 — ผู้ซื้อจะถามเรื่องน้ำทุกราย
บ้านมือหนึ่งที่ดินเล็กในตำบลเดียวกันเปิดขาย 3.8–3.9 ล้าน
สินเชื่อบ้านราคาต่ำกว่า 4 ล้านมีอัตราปฏิเสธสูง

05 · TIER PRICING

ราคาแนะนำ · โซนราคา S/A/B/C และตำแหน่งในตลาด

บ้านหลังนี้ได้พื้นที่ต่อบาทมากกว่าประกาศในโครงการทุกหลัง และมีรายได้ค่าเช่าทันที แต่คู่แข่งตรงในโครงการเดียวกันตั้ง 3.69 ล้านและว่างพร้อมเข้าอยู่ · ข้อเสนอ Tier A จึงวางต่ำกว่าคู่แข่งตรง 200,000 บาท เพื่อให้นักลงทุนตัดสินใจเร็ว

เทียบกับบ้านที่เปิดขายอยู่จริง — ในโครงการและย่านเดียวกัน (ราคาประกาศ 1 ต.ค. 2569)

ราคาประกาศปัจจุบันของท่าน

3,650,000 ฿ · 36 ตร.ว. · 150 ตร.ม. · 24,333 ฿/ตร.ม. · 101,389 ฿/ตร.ว.

คู่แข่งตรง · ในโครงการ 39 ตร.ว. 111 ตร.ม. ว่างพร้อมอยู่ (ลง 25 ก.ย. 2569)

3,690,000 ฿ · 33,243 ฿/ตร.ม. · 94,615 ฿/ตร.ว.

บ้านเดี่ยวในโครงการ 4 ประกาศ (53–79 ตร.ว.)

5,200,000–8,000,000 ฿ · ค่ากลาง 102,263 ฿/ตร.ว. · x 36 ตร.ว. = 3,681,480 ฿

บ้านเดี่ยว segment เดียวกัน อ.บางกรวย 5 ประกาศ (35–42 ตร.ว. สร้าง 2560–2565)

3,390,000–4,690,000 ฿ · ค่ากลาง 96,857 ฿/ตร.ว. · x 36 ตร.ว. = 3,486,857 ฿

ค่ากลางรวม 2 ชั้น (9 ประกาศ)

101,266 ฿/ตร.ว. · x 36 ตร.ว. = 3,645,570 ฿ = ราคาตลาดฐาน

ราคาเปิดตัวมือหนึ่งของโครงการ (ปี 2561)

เริ่ม 3,425,000 ฿

★ ราคาแนะนำ (Tier A · โซน A)

3,490,000 ฿ · 23,267 ฿/ตร.ม. · 96,944 ฿/ตร.ว. — เท่าค่ากลางกลุ่มใกล้เคียง และต่ำกว่าคู่แข่งตรง 200,000 ฿

ราคาทั้งหมดเป็นราคาประกาศขายที่เปิดเผยต่อสาธารณะ ณ 1 ต.ค. 2569 ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงที่จดทะเบียน · ในทางปฏิบัติราคาปิดมักต่ำกว่าประกาศ 3–10% · บ้านที่มีผู้เช่ามักปิดต่ำกว่าบ้านว่าง 3–7%

ข้อเสนอของเรา: ตั้งราคาที่ 3,490,000 ฿ (โซน A) · การเปลี่ยนราคาประกาศจะทำหลังท่านยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น

ตำแหน่งราคาในตลาด — โซนราคา S/A/B/C เทียบประกาศขาย 7 รายการล่าสุด (ในโครงการ 4 · ใกล้เคียง 3)

แถบสี = โซนราคา (ขอบโซน = กึ่งกลางระหว่างราคาแต่ละขั้น ÷ พื้นที่ใช้สอย 150 ตร.ม.) · จุด = ประกาศเทียบเคียง สีตามโซนที่ตกอยู่ · โลโก้ ASAP = ทรัพย์ของท่าน (24,333 บาท/ตร.ม.) · เส้นประ = เส้นอ้างอิง · แตะ/ชี้จุดเพื่อดูแหล่ง วันที่ และราคา

โซน A · ★ ราคาแนะนำ (Tier A)

3,490,000 ฿

3.42–3.57 ล้านบาท · 22,800–23,800 ฿/ตร.ม. · 1–3 เดือน · โอกาสปิด 65–75%

โซน S · ขายเร็วสุด

3.28–3.42M ฿

3.28–3.42 ล้านบาท · 21,867–22,800 ฿/ตร.ม. · 1–2 เดือน · โอกาสปิด 80%+

โซน B · ข้อเสนอขั้นแรก → ราคาปัจจุบัน

3.57–3.72M ฿

3.57–3.72 ล้านบาท · 23,800–24,800 ฿/ตร.ม. · 3–6 เดือน · โอกาสปิด 45–55%

โซน C · ตั้งสูง

3.72–3.86M ฿

3.72–3.86 ล้านบาท · 24,800–25,733 ฿/ตร.ม. · 6–12 เดือน · โอกาสปิด 20–30%

ตารางเทียบราคา 7 รายการ — เรียงราคามาก → น้อย

12 ก.ย. 2569 · DDproperty · สูงกว่า C

ในโครงการ · บ้านเดี่ยว 4 นอน ที่ดิน 79 ตร.ว. 300 ตร.ม. · 8,000,000 ฿ · 26,667 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

19 ก.ย. 2569 · DDproperty · สูงกว่า C

ในโครงการ · บ้านเดี่ยวหลังมุม 3 นอน ที่ดิน 53 ตร.ว. 170 ตร.ม. · 5,800,000 ฿ · 34,118 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

1 ส.ค. 2569 · FazWaz · สูงกว่า C

ในโครงการ · บ้านเดี่ยว 3 นอน 2 น้ำ 160 ตร.ม. (อัปเดต ส.ค. 2569) · 5,200,000 ฿ · 32,500 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

30 ก.ย. 2569 · DDproperty · สูงกว่า C

ใกล้เคียง · คณาสิริ ศาลายา-ปิ่นเกล้า · ที่ดิน 35 ตร.ว. 128 ตร.ม. · 3,990,000 ฿ · 31,172 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

25 ก.ย. 2569 · DDproperty · สูงกว่า C

ในโครงการ · บ้านเดี่ยว 3 นอน 2 น้ำ ที่ดิน 39 ตร.ว. 111 ตร.ม. (คู่แข่งตรงที่สุด · ว่างพร้อมอยู่) · 3,690,000 ฿ · 33,243 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

30 ก.ย. 2569 · DDproperty · สูงกว่า C

ใกล้เคียง · ศุภาลัย โมดา ปิ่นเกล้า-พุทธมณฑลสาย 3 · ที่ดิน 42 ตร.ว. 128 ตร.ม. · 3,690,000 ฿ · 28,828 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

28 ก.ย. 2569 · DDproperty · สูงกว่า C

ใกล้เคียง · วิลลาจจิโอ ปิ่นเกล้า-ศาลายา · ที่ดิน 35 ตร.ว. 121 ตร.ม. · 3,390,000 ฿ · 28,017 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

ไม่รวมประกาศของบ้านหลังนี้เอง · ไม่รวมบ้านแฝดและประกาศที่ลงผิดโครงการ · ไม่รวมทรัพย์ขายทอดตลาดและราคาประเมินราชการ · กดแต่ละแถวเพื่อเปิดประกาศต้นทางในหน้าต่างใหม่ (ประกาศอาจถูกแก้ไขหรือลบภายหลังโดยผู้ลงประกาศ)

ระดับความเชื่อมั่น

82/100

ทำเลและระยะทาง 90% · ประกาศในโครงการ 84% (6 ประกาศ) · โครงการใกล้เคียง 85% · โซนราคา 82% · สภาพบ้านและน้ำท่วมยังรอตรวจ

★ ราคาแนะนำ (Tier A)

3.49M ฿

ราคาประกาศปัจจุบัน 3,650,000 ฿ (โซน B) · เสนอตั้งที่ Tier A 3,490,000 ฿ (โซน A) เมื่อท่านยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร

06 · SALES PROBABILITY

โอกาสปิดดีลตามระดับราคา & แผนการตลาด

3,790,000 บาท (โซน C) · ตั้งสูงกว่าคู่แข่งตรง

ต่ำ

3,650,000 บาท (ราคาประกาศปัจจุบัน · โซน B)

ปานกลาง

3,490,000 บาท (Tier A) ★ ราคาแนะนำตั้งขาย

สูง

3,350,000 บาท (โซน S) · ขายเร็ว

สูงมาก

* ตัวเลขโอกาสปิดภายใน 6 เดือน เป็นการประเมินเชิงวิชาชีพจากส่วนต่างราคาเทียบคู่แข่ง สภาพตลาด และข้อจำกัดเรื่องผู้เช่า · ถ้าพบว่าบ้านหรือซอยได้รับผลกระทบน้ำท่วม ก.ย. 2569 ตัวเลขจะลดลง

แผนการตลาดตามแพ็กเกจปัจจุบัน (P4 · การตลาดเต็ม)

1. ขายเป็นบ้านพร้อมรายได้
สื่อสารกับนักลงทุนเป็นหลัก · ขายพร้อมผู้เช่า มีรายได้ตั้งแต่วันโอน (ตัวเลขค่าเช่าแจ้งผู้ซื้อตัวจริงผ่านทีม ไม่ขึ้นสื่อภายนอก) · ไม่พูดถึงผลตอบแทนเป็นเปอร์เซ็นต์

2. เว็บ ASAP 15 ภาษา
หน้าทรัพย์ครบ 15 ภาษา ข้อมูลเดียวกับรายงานนี้ · ระยะทางวัดใหม่ · ไม่มีการเทียบราคาบนหน้าสาธารณะ

3. โพสต์ทุกช่องทาง
Facebook เพจ + กลุ่มบ้านมือสองนนทบุรี 10–20 กลุ่ม · Instagram · YouTube · LivingInsider · ทุกโพสต์ผ่านการอนุมัติก่อนเผยแพร่

4. เดินหาผู้ซื้อที่ประกาศตามหาอยู่แล้ว
Demand Hunt ผู้ซื้อที่ตามหาบ้านนนทบุรีงบ 3–4 ล้าน · เปิดนายหน้าร่วมขาย (co-broke)

5. ตรวจสภาพก่อนนัดชม
ยืนยันสภาพบ้านหลังประกาศเขตอุทกภัย · นัดชมล่วงหน้ากับผู้เช่า

Website ASAP 15 ภาษาFacebook เพจ + กลุ่มInstagram · YouTubeLivingInsiderLINE @asap_estateDemand Hunt + co-broke

07 · TARGET BUYERS

กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมาย

1

นักลงทุนปล่อยเช่ารายย่อย งบ 3–4 ล้าน

ได้ค่าเช่า 18,000 บาท/เดือนตั้งแต่วันโอน ไม่ต้องหาผู้เช่า ไม่ต้องแต่งบ้าน

2

ผู้ซื้อที่วางแผนย้ายเข้าปี 2570

ล็อกราคาวันนี้ ได้ค่าเช่าระหว่างรอ · ครอบครัวที่ลูกจะเข้าเรียนหรือย้ายงานมาฝั่งตะวันตก

3

ครอบครัวคนทำงานย่านปิ่นเกล้า-บางกรวย-ราชพฤกษ์

บ้านเดี่ยว 3 นอนในงบต่ำกว่า 3.7 ล้าน หายากในรัศมีนี้

4

คนไทยในต่างประเทศ

ซื้อเก็บหรือให้ครอบครัวอยู่ · มีผู้เช่าช่วยผ่อน · จัดการทางไกลได้

5

นายหน้าร่วมขาย (co-broke)

ราคาชัด เอกสารพร้อม นัดชมผ่าน ASAP — ปิดดีลได้เร็วสำหรับลูกค้านักลงทุนของนายหน้า

08 · METHODOLOGY & STANDARDS

วิธีการประเมิน & มาตรฐานที่ยึด

ฐานของมูลค่า: มูลค่าตลาด (Market Value) ตามนิยามมาตรฐาน IVS และ RICS Red Book · วันที่มีผล: 1 ต.ค. 2569 · สมมติฐานพิเศษ: ขายพร้อมสัญญาเช่าถึง มิ.ย. 2570 และบ้านไม่ได้รับความเสียหายจากน้ำท่วม ก.ย. 2569 (อยู่ระหว่างตรวจสอบ ถ้าพบผลกระทบตัวเลขจะทบทวน) · รายงานฉบับนี้ใช้การเปรียบเทียบตลาดสองชั้น (ในโครงการ + โครงการใกล้เคียง) และฐานค่ากลาง (median) ไม่ใช้ค่าเฉลี่ย · เทียบด้วยราคาต่อตารางวาเป็นหลักเพราะขนาดบ้านในโครงการต่างกันมาก

Market Comparison Approach — สองชั้น

ชั้น 1 ในโครงการเดียวกัน 6 ประกาศ · ชั้น 2 บ้านเดี่ยว segment เดียวกันใน อ.บางกรวย 5 ประกาศ (ที่ดิน 35–42 ตร.ว. สร้าง 2560–2565)

ฐานค่ากลาง (median) ไม่ใช้ค่าเฉลี่ย

ประกาศราคาโดดรายการเดียวดึงค่าเฉลี่ยเพี้ยนได้ · ค่ากลางรวม 101,266 ฿/ตร.ว. = ราคาตลาดฐาน 3,645,570 ฿

โซนราคา S/A/B/C

S = ขายเร็ว · A = ราคาแนะนำ · B = ราคาปัจจุบัน · C = ตั้งสูง · ขอบโซน = กึ่งกลางระหว่างราคาแต่ละขั้น หารพื้นที่ใช้สอย 150 ตร.ม.

ตรวจความสมเหตุผลด้วยค่าเช่า

ค่าเช่าบ้านเดี่ยวใกล้เคียง 18,000–25,000 บาท · ค่าเช่าปัจจุบันอยู่ช่วงล่างของตลาด = ไม่ได้ตั้งราคาจากค่าเช่าที่สูงเกินจริง

ข้อจำกัดที่ต้องบอกตรง ๆ

ทุกตัวเลขเป็นราคาประกาศ ไม่พบราคาปิดจริงที่จดทะเบียน · ยังไม่ได้สำรวจหน้างาน · สถานะน้ำท่วมหลังประกาศ ก.ย. 2569 กำลังตรวจสอบ

อ้างอิงกรอบมาตรฐานสากล RICS และ IVS ประกอบกับแบบจำลอง AVM ของ ASAP AI ROPS — ทุกตัวเลขตรวจสอบย้อนกลับได้

09 · WHY DIFFERENT

What Makes Us Different

ทำไม ASAP ถึงไม่เหมือนที่อื่น

บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ใช้ AI ในระดับเครื่องมือ — แต่ยังไม่มีใครออกแบบ AI ให้เป็นโครงสร้างองค์กรทั้งระบบ

Built for the AI Era

ทรัพย์ของคุณต้องถูกเจอ — ไม่ใช่แค่บน Google

ทุกวันนี้คนไม่ได้ค้นหาบ้านจาก Google อย่างเดียว แต่ถาม ChatGPT ถาม Gemini ถาม Claude หรือพูดใส่มือถือ เราจึงออกแบบให้ทรัพย์ทุกชิ้นถูกอ่านเจอได้จากทุกทาง

SEO

ค้นเจอบน Search Engine

โครงสร้างหน้าเว็บและข้อมูลถูกจัดให้เครื่องมือค้นหาเข้าใจได้ครบทุกหน้า

AEO

ตอบได้ทันทีในกล่องคำตอบ

จัดโครงสร้างคำถาม–คำตอบให้ระบบหยิบไปแสดงเป็นคำตอบตรง ไม่ใช่แค่ลิงก์

AIO · AI-SEARCH

ถูกอ้างอิงโดย AI

ฝังข้อมูลแบบมีโครงสร้างให้ ChatGPT · Gemini · Claude · Perplexity อ่านและอ้างอิงทรัพย์ได้

AI-VOICE

ค้นหาและฟังได้ด้วยเสียง

รองรับการค้นหาด้วยเสียง และทำข้อมูลให้ผู้ช่วยเสียงอ่านออกเสียงได้ถูกต้อง

i18n · 15 ภาษา

ทั้ง 15 ภาษาจัดทำจริง

ไม่ใช่ปุ่มแปลอัตโนมัติ แต่จัดทำเนื้อหาแยกตามภาษา รวมภาษาอาหรับแบบอ่านขวาไปซ้าย

MULTI-CHANNEL

ประกาศพร้อมกันทุกช่องทาง

ปรับโทนและรูปแบบให้เหมาะกับแต่ละแพลตฟอร์มโดยอัตโนมัติ ในการสั่งครั้งเดียว

10 · WHY CHOOSE US

Why Choose Us

ทำไมต้องเลือกเรา

6 เรื่องที่เราทำได้ แล้วเจ้าอื่นในตลาดยังทำไม่ได้หรือทำได้ไม่ครบ

Comparison

เราทำงานอย่างไร

เทียบให้เห็นภาพว่าระบบของเราเตรียมอะไรไว้ให้คุณบ้างในแต่ละเรื่อง

หัวข้อ

ASAP ESTATE

วิธีทำงานแบบเดิมที่คุ้นเคย

การถูกค้นเจอ

SEO + AEO + AIO + AI-Search + AI-Voice ครบทุกหน้า

ทำ SEO อย่างเดียว

ค่าใช้จ่ายวันโอน

คำนวณครบก่อนตกลงราคา เห็นยอดสุทธิ

ไปคุยกันวันโอน

งานสินเชื่อ

ประเมินโอกาสผ่าน แนะนำธนาคารที่เหมาะ แก้เคสถูกปฏิเสธ

ส่งชื่อให้ธนาคารแล้วรอลุ้น

เคส NPL / NPA

มีทีมเฉพาะทาง เจรจากับสถาบันการเงินได้

ปฏิเสธตั้งแต่ต้น

การใช้ AI

AI Agent 59 บทบาทเฉพาะทาง ครอบคลุมทุกสายงาน ทำงานประสานกัน

แชทบอทตอบคำถามพื้นฐาน

การตอบลูกค้า

ตอบทันทีตลอด 24 ชั่วโมง

ตามเวลาทำการ

ภาษา

15 ภาษา จัดทำเนื้อหาแยกจริง รวมอาหรับ RTL

1 – 2 ภาษา หรือปุ่มแปลอัตโนมัติ

การคัดกรองผู้ติดต่อ

คัดกรองอัตโนมัติ ป้องกันบอทและมิจฉาชีพ

รับทุกรายการ ไม่มีการคัดกรอง

ระยะเวลาขึ้นทรัพย์

ภายใน 48 ชั่วโมง ผ่านการตรวจสอบครบขั้นตอน

หลายวันถึงหลายสัปดาห์

ความโปร่งใส

ตรวจสอบย้อนกลับได้ทุกขั้นตอน

ขึ้นกับแต่ละราย

11 · AI GOVERNANCE

ปลอดภัย · โปร่งใส · ตรวจสอบได้

ขับเคลื่อนด้วย AI ที่มีธรรมาภิบาล

เราใช้ทีม AI เฉพาะทางทำงานร่วมกับทีมมนุษย์ ภายใต้กรอบธรรมาภิบาล AI ที่มีกฎระเบียบควบคุมชัดเจน โปร่งใส และตรวจสอบได้ — ทุกการตัดสินใจสำคัญผ่านการอนุมัติโดยมนุษย์ (Human Approval Gate)

01

เน้นความปลอดภัย

ปกป้องข้อมูลลูกค้าและเจ้าของทรัพย์ด้วยมาตรฐานความปลอดภัยระดับองค์กร

02

รวดเร็ว

ประเมินราคา วิเคราะห์ และตอบกลับได้เร็วด้วยระบบอัตโนมัติ

03

แม่นยำ

อ้างอิงข้อมูลจริงจากภาครัฐและตลาด ลดความผิดพลาด

04

PDPA

เก็บและใช้ข้อมูลตาม พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลอย่างเคร่งครัด

05

ธรรมาภิบาล AI

กฎควบคุมชัดเจน โปร่งใส ตรวจสอบได้ และอนุมัติโดยมนุษย์

06

เรียนรู้จากงานจริง

ทุกงานที่ทำถูกเก็บเป็นบทเรียนสะสม ระบบจึงทำงานได้ดีขึ้นตามประสบการณ์จริง

07

เรียนรู้จากข้อผิดพลาด

ทุกเคสที่พลาดถูกบันทึก หาสาเหตุ และวางวิธีป้องกันไม่ให้เกิดซ้ำ

08

วัดผลด้วย KPI จริง

ทั้ง AI และทีมมนุษย์มีตัวชี้วัดของตัวเอง วัดผลเป็นรอบ ไม่ใช่ประเมินด้วยความรู้สึก

09

มีทีมตรวจสอบการทำงาน

มีบทบาทควบคุมคุณภาพ กำกับการปฏิบัติตามกฎ และเฝ้าระวังความเสี่ยง คอยตรวจสอบงานของ AI

10

เคารพกฎหมายไทย

ทำงานภายใต้ พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ร.บ. ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน และ พ.ร.บ. ว่าด้วยการกระทำความผิดเกี่ยวกับคอมพิวเตอร์

RICS มาตรฐานผู้ประเมินสากล IVS มาตรฐานการประเมินมูลค่าสากล PDPA คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล AMLA ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน Computer Crime Act พ.ร.บ. คอมพิวเตอร์

12 · DATA SOURCES

แหล่งที่มา / แหล่งข้อมูลอ้างอิง

1

Google Maps · พิกัดโครงการและระยะขับรถ

google.com/maps · 1 ต.ค. 2569

2

OpenStreetMap · ขอบเขตหมู่บ้านพฤกษาวิลเลจ 22

openstreetmap.org · 1 ต.ค. 2569

3

DDproperty · หน้าโครงการและประกาศรายตัว

ddproperty.com · 1 ต.ค. 2569

4

FazWaz · ประกาศบ้านตำบลบางสีทอง

fazwaz.com · 1 ต.ค. 2569

5

PropertyHub · Tooktee · Baania · Thailand-Property

propertyhub.in.th · tooktee.com · baania.com · thailand-property.com · 1 ต.ค. 2569

6

ประกาศเขตพื้นที่ประสบอุทกภัย อ.บางกรวย (29 ก.ย. 2569)

thansettakij.com · 1 ต.ค. 2569

7

กรมธนารักษ์ · ราคาประเมินที่ดินบล็อกเดียวกัน

assessprice.treasury.go.th · 3 ก.ย. 2569

8

ASAP AI ROPS · AI Valuation Engine

ประมวลผล 1 ต.ค. 2569 · ระดับความเชื่อมั่น 82/100

ตัวหารแหล่งค้น: รายการ 30 เว็บ · ค้นจริง 19 · เจอข้อมูลใช้ได้ 7 · ค้นแล้วไม่พบ 9 · เข้าไม่ได้ 3 (Hipflat · PropertyScout · Dot Property) · ไม่ได้ค้นรอบนี้ 10 · ไม่เข้าตามนโยบายเว็บ 1

13 · NEXT STEPS

Next Steps — แผนปฏิบัติการ

ท่านพิจารณาราคาแนะนำ 3,490,000 ฿ (โซน A) — เจ้าของ
ถ้าท่านยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร ASAP จะปรับราคาประกาศของเราทุกช่องทางในวันเดียวกัน · ถ้ายังไม่ยินยอม ราคาประกาศคงที่ 3,650,000 ฿
ยืนยันสภาพบ้านหลังประกาศเขตอุทกภัย — ASAP + ผู้เช่า
สอบถามผู้พักอาศัยเรื่องระดับน้ำในบ้านและซอย · เริ่มโพสต์ภายนอกหลังได้ข้อมูลจริง
เตรียมเอกสารไถ่ถอนในวันโอน — เจ้าของ + ASAP
ขอ statement ยอดปิดบัญชีล่าสุดจากสถาบันการเงิน · นัดไถ่ถอนและโอนที่สำนักงานที่ดินวันเดียวกัน
ส่งสำเนาโฉนด (หน้า-หลัง) — เจ้าของ
เพื่อตรวจผังเมืองและภาระผูกพันก่อนผู้ซื้อวางมัดจำ
นัดสำรวจหน้างานพร้อมผู้เช่า — ASAP
ตรวจสภาพบ้าน · ถ่ายชุดภาพใหม่ · ยืนยันค่าส่วนกลางหมู่บ้าน
เอกสารอัปเดตตำแหน่งราคา (CMA) ทุกรอบ — ASAP
รายงานผู้เข้าชม ผู้ติดต่อ และตำแหน่งราคาเทียบประกาศใหม่ · รีวิวทุก 60 วัน

รายงานฉบับนี้จัดทำก่อนการเข้าสำรวจหน้างานรอบปี 2569 ข้อมูลตัวทรัพย์มาจากเจ้าของ เอกสารในแฟ้ม และภาพจริง

ชื่อเจ้าของ เลขที่โฉนด เลขที่บ้าน และเอกสารสิทธิ์ เป็นข้อมูลภายในตาม พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล ไม่แสดงในเอกสารนี้

บ้านเดี่ยว 2 ชั้น 150 ตร.ม. พฤกษาวิลเลจ 22 (ปิ่นเกล้า-สิรินธร · บางกรวย นนทบุรี · ที่ดิน 36 ตร.ว.)