ASAP · AI VALUATION REPORT · 12 ก.ค. 2569 · ASAP-00005-THS
บ้านแฝด 2 ชั้นปุณณวิถี 22 · สุขุมวิท 101
ซ.ปุณณวิถี 22 (สุขุมวิท 101) · แขวงบางจาก · เขตพระโขนง · 2 นอน 2 น้ำ · ที่ดิน 40 ตร.ว. · ใช้สอย ~120 ตร.ม. · มือ 2 ปลอดจำนอง · ใกล้ BTS ปุณณวิถี
★ ราคาประเมินเหมาะสม (ตลาดจริง) · มือ 2 ปลอดจำนอง
4.6–4.9 ล้าน ฿
≈ 115,000–122,500 ฿/ตร.ว. · ราคาตั้งเจ้าของ 5,690,000 ฿ = สูงกว่าราคาเทียบเคียงในย่าน
02 · PROPERTY DATAข้อมูลทรัพย์
บ้านแฝดตึก 2 ชั้น 2 นอน 2 น้ำ · มือ 2 ปลอดจำนอง · รายการที่ต้องยืนยันกับสำนักงานที่ดิน/รังวัดทำเครื่องหมาย
★ ราคาประเมินเหมาะสม4,600,000–4,900,000 ฿ · ≈ 115–122k ฿/ตร.ว. · ราคาตั้งเจ้าของ 5,690,000 ฿ ★
ประเภทบ้านแฝด ตึก 2 ชั้น · มือ 2 · ย่านปุณณวิถี 22
ห้องนอน / ห้องน้ำ2 ห้องนอน · 2 ห้องน้ำ · คาร์พอร์ตหน้าบ้าน
เนื้อที่ดิน40.0 ตารางวา (โฉนด · LandsMaps)
พื้นที่ใช้สอย~120 ตารางเมตร (ยืนยันรังวัดหน้างาน )
อายุอาคาร / สภาพ~32 ปี · สภาพเดิมพร้อมอยู่ / ปรับปรุงเพิ่มมูลค่าได้
กรรมสิทธิ์โฉนด (น.ส.4จ.) · ปลอดจำนอง (ไถ่ถอนแล้ว)
ทำเลซ.ปุณณวิถี 22 (สุขุมวิท 101) · แขวงบางจาก เขตพระโขนง · ใกล้ BTS ปุณณวิถี
ราคาประเมินราชการ (ที่ดิน)58,000 ฿/ตร.ว. (กรมธนารักษ์ · LandsMaps)
ผังเมืองย่านสุขุมวิท 101–บางจาก · ยืนยันประเภทผัง landuseplan.dpt.go.th
ทิศ / รังวัดยืนยันทิศหันหน้า + ขนาดด้าน กว้าง×ลึก ที่ สนง.ที่ดินพระโขนง
03 · LOCATIONทำเลปุณณวิถี — สุขุมวิท 101 บางจาก พระโขนง
ย่านสุขุมวิท 101 เชื่อมสุขุมวิท–อุดมสุข–บางนา เข้าออกได้หลายทาง · ภาพแผนที่ + วงกลมรัศมีโซนตำแหน่งทรัพย์ · เปิด OpenStreetMap
BTS ปุณณวิถี (สายสีเขียว)~713 ม. (เส้นตรง) / ~1.3 กม. (เดิน) ★
True Digital Park~1.3 กม.
BTS อุดมสุข / บางจาก (สายสีเขียว)~1.28 / ~1.35 กม.
BTS อ่อนนุช (สายสีเขียว)~2.37 กม.
Central Bangna / Seacon ศรีนครินทร์~5.3 กม.
ทางด่วน (บางนา/สุขุมวิท)เข้าถึงสะดวก
04 · NEARBY IMPACTจุดเด่นและผลต่อมูลค่า
ที่ดิน 40 ตร.ว. ทำเลสุขุมวิท 101 — มูลค่าที่ดินเป็นตัวขับหลัก
ที่ดินแนวราบในย่านที่ราคาปรับขึ้นต่อเนื่อง · ราคาขายสูงกว่าประเมินราชการ (58,000/ตร.ว.) สะท้อนศักยภาพทำเล
มือ 2 ปลอดจำนอง — โอนสะดวก
ไม่มีภาระจำนองค้าง (ไถ่ถอนแล้ว) · ลดขั้นตอน/ความเสี่ยงในการโอน
ราคาตลาดจริงย่านนี้ ~4.6–4.9 ล้าน (บ้านเก่า 40 ตร.ว.)
อ้างอิงบ้าน 40 ตร.ว. เขตเดียวกัน (บางจาก รีโนเวตแล้ว) ~3.7 ล้าน · subject ปรับขึ้นจากทำเลใกล้ BTS + 2 ชั้น
ใกล้ BTS ปุณณวิถี + True Digital Park (~1.3 กม.)
ทำเล TOD ใกล้รถไฟฟ้าและแหล่งงาน demand ที่อยู่อาศัยย่านนี้แข็ง
ศักยภาพปรับปรุง/สร้างใหม่เพิ่มมูลค่า
สภาพเดิมพร้อมอยู่ · หรือ renovate/rebuild บนที่ดินทำเลดีเพื่อเพิ่มมูลค่า/ปล่อยเช่า
06 · MARKET & PRICINGวิเคราะห์ราคาตลาด & รายการเทียบเคียง
เทียบข้อมูลจริงบ้านย่านบางจาก–สุขุมวิท 101 (ก.ค. 2569): บ้าน 40 ตร.ว. เขตเดียวกัน (รีโนเวตแล้ว) ~3.7 ล้าน · ช่วงตลาด 92,000–95,000 ฿/ตร.ว. → ราคาประเมินเหมาะสมของทรัพย์นี้ ~4.6–4.9 ล้าน (บวก premium ทำเลใกล้ BTS + อาคาร 2 ชั้น)
★ ราคาประเมินเหมาะสม (ตลาดจริง)
4,600,000–4,900,000 ฿
≈ 115,000–122,500 ฿/ตร.ว. · ราคาตั้งเจ้าของ 5,690,000 ฿ (142,250/ตร.ว.) = สูงกว่าราคาเทียบเคียง ~15–18%
| รายการเทียบเคียง |
ที่ดิน |
สภาพ |
ราคา |
฿/ตร.ว. |
| ★ ทรัพย์นี้ — บ้านแฝด ปุณณวิถี 22 |
40 ตร.ว. | 2 ชั้น · มือ2 |
ตั้ง 5,690,000 | 142,250 |
| บ้าน 40 ตร.ว. บางจาก (อ่อนนุช 44) รีโนเวตแล้ว |
40 ตร.ว. | มือ2 รีโนเวต |
3,690,000 | 92,250 |
| Casa City สุขุมวิท 101/1 (แขวงบางจาก · 3 ชั้น 224 ตร.ม.) |
27.5 ตร.ว. | 3 ชั้น 3 นอน |
5,300,000 | 192,700 |
| ทาวน์เฮาส์ สุขุมวิท 101/1 (แขวงบางจาก · แปลงเล็ก) |
19 ตร.ว. | 2 ชั้น 3 นอน |
3,590,000 | 188,900 |
| บ้านเดี่ยว 2 ชั้น ปุณณวิถี 33 (สุขุมวิท 101 · ที่ดินใหญ่) |
147 ตร.ว. | 2 ชั้น ~25 ปี |
13,965,000 | 95,000 |
| ราคาประเมินราชการ (ที่ดินทรัพย์นี้) |
40 ตร.ว. | กรมธนารักษ์ |
2,320,000 | 58,000 |
ประเมินเหมาะสม /ตร.ว.
~118,750 ฿
รวมสิ่งปลูกสร้าง
ประเมินราชการ (ที่ดิน)
58,000 ฿
กรมธนารักษ์ /ตร.ว.
ราคาตั้งเจ้าของ 5,690,000 ฿ สูงกว่าราคาเทียบเคียงในย่าน — แนะนำ list ~4.85 ล้าน เพื่อปิดจริงที่ ~4.6–4.75 ล้าน
10 · NEXT STEPSNext Steps — แผนปฏิบัติการ
- นัดชมทรัพย์จริง
ประสานผ่านทีม ASAP · ดูสภาพจริงและบรรยากาศย่าน
- ยืนยันรังวัด (กว้าง×ลึก) + ทิศหันหน้า + พื้นที่ใช้สอย
สนง.ที่ดินพระโขนง · ขนาดแปลง · ยืนยันใช้สอย ~120 ตร.ม.
- ยืนยันผังเมือง (DPT)
landuseplan.dpt.go.th — ประเภทผังย่านสุขุมวิท 101–บางจาก
- ตรวจสภาพอาคาร ~32 ปี
โครงสร้าง · ระบบไฟ/ประปา · ประเมินค่าปรับปรุง (ถ้ามี)
- ยืนยันสถานะภาษี/ค่าโอนวันโอน
ตรวจสิทธิมาตรการค่าโอนรัฐ + สถานะ SBT (ปีถือครอง) ที่ สนง.ที่ดิน
- ทำการตลาด — Website + Social + Portal
เน้นทำเล/ที่ดิน/ราคาต่ำกว่าบ้านใหม่/ใกล้ BTS (หลังผ่าน gate)
- รับ Inquiry · เจรจา · จัดทำข้อเสนอ + ประมาณการค่าโอน
ในกรอบราคาที่เจ้าของฝากขาย · ต่อรองได้
- ทำสัญญาซื้อขาย + โอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน
ASAP ดูแลตั้งแต่ต้นจนจบ
ผังเมือง/รังวัด/ทิศ/พื้นที่ใช้สอย: ต้องยืนยันที่ สนง.ที่ดินพระโขนง + DPT ก่อนทำนิติกรรม
ภาษี/ค่าโอน: เจ้าของถือครอง <5 ปี อาจเข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) — ยืนยันวันโอน
ข้อมูลเจ้าของ/สำเนาโฉนด/เลขบัตร = PDPA Internal เท่านั้น · ไม่แสดงในสื่อสาธารณะ
สแกนดูรายงาน