คอนโด Circle Condominium ห้องนี้ราคาเท่าไหร่

ราคาตั้งประกาศ 4,300,000 บาท และราคาที่ประเมินแนะนำสำหรับปิดการขายคือ 4,190,000 บาท เป็นคอนโด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ พื้นที่ 47.59 ตารางเมตร ชั้น 8 เฟอร์นิเจอร์ครบพร้อมเข้าอยู่ โครงการ Circle Condominium ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แขวงมักกะสัน เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร

ห้องขนาดเท่าไหร่ อยู่ชั้นไหน

1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ พื้นที่ 47.59 ตารางเมตร อยู่ชั้น 8 ซึ่งเป็นชั้นที่พักอาศัยชั้นแรกของอาคาร เพราะชั้น 1-7 เป็นส่วนกลางและที่จอดรถ ห้องมีระเบียง ครัวปิดเคาน์เตอร์หินแกรนิต พื้นกระเบื้องส่วนนั่งเล่นและพื้นไม้ห้องนอน พร้อมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบ รวมเครื่องซักผ้า ตู้เย็น และไมโครเวฟ

อยู่ที่ไหน ใกล้อะไรบ้าง เดินถึงรถไฟฟ้าไหม

เลขที่ 1674 ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ข้างซอยเพชรบุรี 36 แขวงมักกะสัน เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร 10400 ระยะที่วัดจริงจาก Google Maps คือ โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ เดิน 900 เมตร 13 นาที MRT เพชรบุรี เดิน 900 เมตร 12 นาที BTS นานา 1.4 กิโลเมตร Airport Rail Link มักกะสัน 1.5 กิโลเมตร ต่อตรงสนามบินสุวรรณภูมิ Terminal 21 อโศก 2.1 กิโลเมตร และ Central Embassy 2.2 กิโลเมตร เป็นทำเลที่เดินถึงทั้งโรงพยาบาลระดับนานาชาติและรถไฟฟ้าได้จริง

ค่าส่วนกลางเท่าไหร่ โครงการมีอะไรบ้าง

ค่าส่วนกลาง 53 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้องนี้ประมาณ 2,522 บาทต่อเดือน ซึ่งต่ำกว่าคอนโดใจกลางเมืองส่วนใหญ่ โครงการเป็นตึกคู่ 2 อาคาร สูง 30 และ 43 ชั้น รวม 917 ยูนิต สร้างเสร็จปี พ.ศ. 2555 บริหารนิติบุคคลโดย Century 21 มีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ ฟิตเนส จากุซซี่ ซาวน่า ห้องสมุด co-working สนามเด็กเล่น และรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง

ซื้อแล้วปล่อยเช่าได้ไหม ใครคือผู้เช่าหลัก

ทำเลนี้มีความต้องการเช่าสูงต่อเนื่อง ผู้เช่าหลักคือกลุ่มผู้ป่วยและครอบครัวที่มารักษาตัวที่โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์แบบพำนักระยะกลาง กลุ่มชาวต่างชาติที่ทำงานย่านนานา-อโศก และคนทำงานย่านเพชรบุรี-อโศก ห้องนี้เฟอร์นิเจอร์ครบจึงปล่อยเช่าได้ทันทีหลังโอนกรรมสิทธิ์

ขายคอนโด 1 ห้องนอน Circle Condominium เพชรบุรี-มักกะสัน · 47.59 ตร.ม. ชั้น 8

02 · PROPERTY DATA

ข้อมูลทรัพย์

คอนโดมิเนียม High Rise มือ 2 · โครงการ Circle Condominium · รายการที่ยังรอยืนยันเพิ่มทำเครื่องหมาย ⚠

ประเภท

คอนโดมิเนียม High Rise · มือ 2 (ขายโดยเจ้าของ ผ่านสัญญาฝากขายผูกขาดกับ ASAP)

★ ราคาแนะนำ (Tier A)

4,190,000 ฿

ราคาตั้งประกาศ

4,300,000 ฿ · ≈ 90,355 ฿/ตร.ม.

พื้นที่ใช้สอย

47.59 ตารางเมตร — 1 ห้องนอนขนาดใหญ่ (คอนโดใหม่ราคาเท่ากันได้ราว 26–30 ตร.ม.)

ห้องนอน / ห้องน้ำ

1 นอน · 1 น้ำ · มีระเบียง

ชั้น

ชั้น 8 — ชั้นที่พักอาศัยชั้นแรกของอาคาร (ชั้น 1–7 เป็นส่วนกลางและที่จอดรถ)

อาคาร / ทิศห้อง

โครงการเป็นตึกคู่ อาคาร 1 สูง 30 ชั้น และอาคาร 2 สูง 43 ชั้น — อาคารและทิศหน้าห้องรอยืนยันหน้างานกับนิติบุคคล (ราคาประเมินของทางราชการชั้น 8 เท่ากันทั้งสองอาคาร จึงไม่กระทบการประเมินมูลค่า)

การตกแต่ง

เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบพร้อมอยู่ · ครัวปิดเคาน์เตอร์หินแกรนิต · เครื่องซักผ้า 8 กก. · ตู้เย็น · ไมโครเวฟ · พื้นกระเบื้องส่วนนั่งเล่น พื้นไม้ห้องนอน

ปีสร้างเสร็จ (โครงการ)

พ.ศ. 2555 (ค.ศ. 2012) · ผู้พัฒนา Fragrant Property (Fragrant Group)

โครงการ

Circle Condominium · ตึกคู่ 2 อาคาร (30 + 43 ชั้น) · 917 ยูนิต บนเนื้อที่ราว 5 ไร่ · Google รีวิว 4.3★ จาก 502 รีวิว

ส่วนกลาง

สระว่ายน้ำขนาดใหญ่ · สวน · ฟิตเนส · จากุซซี่ · ซาวน่า · ห้องสมุด/Co-working · Home Theater · สนามเด็กเล่น · รปภ. 24 ชม. · ลิฟท์โดยสาร 4 + service 1 ต่ออาคาร

ค่าส่วนกลาง

53 ฿/ตร.ม./เดือน → ห้องนี้ ≈ 2,522 ฿/เดือน — ต่ำกว่าคอนโดใจกลางเมืองส่วนใหญ่ · นิติบุคคลบริหารโดย Century 21

ที่จอดรถ

อาคารจอดรถชั้น 1–7 · สัดส่วนรวมราว 75% ของจำนวนยูนิต

กรรมสิทธิ์

โฉนดห้องชุด (Freehold) · ผู้ขาย = บุคคลธรรมดา · ค่าธรรมเนียมโอนและภาษี ณ วันโอน ผู้ขายรับผิดชอบตามสัญญา — เงื่อนไขที่ผู้ซื้อได้ประโยชน์ชัดเจน

ผังเมือง

ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (พ.4 · หมายเลขบริเวณ พ.4-2) FAR 8:1 · OSR 4% — ตรวจรายจุดกับแผนที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครแล้ว · จุดที่ตั้งอยู่ในรัศมี 500 ม. ของสถานีมักกะสัน (โซนส่งเสริมการพัฒนารอบสถานี)

น้ำท่วม

ความเสี่ยงต่ำมาก — รายงานดาวเทียม GISTDA ล่าสุดไม่มีพื้นที่อุทกภัยในกรุงเทพฯ ชั้นใน และห้องอยู่ชั้น 8 (ชั้นล่างเป็นส่วนกลาง/จอดรถทั้งหมด)

โควตาต่างชาติ

โครงการมีประวัติซื้อขายโควตาต่างชาติ (Foreign Quota) จริงถึงต้นปี 2568 — ยอดโควตาคงเหลือปัจจุบันรอสอบถามนิติบุคคล

ทำเล

1674 ถ.เพชรบุรีตัดใหม่ (ข้างซอยเพชรบุรี 36) แขวงมักกะสัน เขตราชเทวี กรุงเทพฯ 10400 · ริมถนนใหญ่ ไม่ใช่ในซอย · ห่างแยกมิตรสัมพันธ์ราว 160 ม.

03 · LOCATION & NEARBY

ทำเลมักกะสัน–เพชรบุรี — เดินถึงบำรุงราษฎร์และ MRT ใน 900 เมตร

แขวงมักกะสัน เขตราชเทวี คือรอยต่อระหว่างย่านการแพทย์นานาชาติ (บำรุงราษฎร์) ย่านธุรกิจอโศก–เพชรบุรี และโหนดคมนาคมมักกะสัน (Airport Rail Link ตรงสุวรรณภูมิ) · เปิด OpenStreetMap

โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์900 ม. · เดิน 13 นาที ★

MRT เพชรบุรี (สายสีน้ำเงิน)900 ม. · เดิน 12 นาที ★

BTS นานา (สายสุขุมวิท)1.4 กม. · เดิน 20 นาที

Airport Rail Link มักกะสัน (ตรงสุวรรณภูมิ)1.5 กม. · เดิน 21 นาที

NIST International School1.8 กม. · ขับ 7 นาที

Terminal 21 อโศก2.1 กม. · ขับ 9 นาที

Central Embassy2.2 กม. · ขับ 6 นาที

สวนเบญจกิติ5.0 กม. · ขับ 10 นาที

* ทุกระยะข้างต้นเป็น ระยะเดินทางจริง จาก Google Maps Directions (ไม่ใช่ระยะเส้นตรง) วัดจากพิกัดโครงการ 13.7488807, 100.5558294 · ตรวจสอบ 8 ก.ย. 2569 · เวลาเดินทางขึ้นกับช่วงเวลาและสภาพจราจร

จุดน่าสนใจและผลต่อมูลค่า

เดิน 900 ม. ถึงโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ — ฐานผู้เช่าระดับนานาชาติที่คอนโดย่านอื่นไม่มี
บำรุงราษฎร์รับผู้ป่วยต่างชาติจำนวนมากที่มาพร้อมครอบครัวและพำนักระยะกลาง (medical stay) — เป็นดีมานด์เช่าที่หมุนเวียนตลอดปี ห้องเฟอร์ครบขนาด 47.59 ตร.ม. ตอบโจทย์ตรง

เดินถึงราง 3 ระบบ: MRT เพชรบุรี 900 ม. · BTS นานา 1.4 กม. · ARL มักกะสัน 1.5 กม.
MRT เพชรบุรีคือระยะเดินจริง 12 นาที · Airport Rail Link ที่มักกะสันวิ่งตรงสนามบินสุวรรณภูมิ เหมาะทั้งผู้เช่าต่างชาติและเจ้าของที่เดินทางบ่อย

ผังเมืองพาณิชยกรรม พ.4-2 (FAR 8:1) และรัศมี 500 ม. รอบสถานีมักกะสัน
โซนความหนาแน่นสูงใจกลางเมือง — ที่ดินแปลงใหญ่หายากและแพงขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้ supply คอนโดใหม่ไซส์ใหญ่ราคานี้แทบไม่เกิดอีก และแผนพัฒนาที่ดินมักกะสันเป็นปัจจัยบวกระยะยาวของย่าน

ย่านช้อปปิ้ง–การศึกษา–สวนสาธารณะครบใน 10 นาที
Terminal 21 อโศก 2.1 กม. · Central Embassy 2.2 กม. · NIST International School 1.8 กม. · สวนเบญจกิติ 5 กม.

ข้อจำกัดที่ต้องบอกตามตรง: อาคารอายุราว 14 ปี และตั้งอยู่ริมถนนใหญ่
Circle Condominium สร้างเสร็จปี 2555 — แลกกับขนาดห้องที่ใหญ่กว่าคอนโดใหม่เกือบเท่าตัวในราคาเดียวกัน และห้องชั้น 8 อยู่ฝั่งอาคารสูงจึงมีเสียงถนนบ้างตามธรรมชาติของทำเลริมเพชรบุรี

04 · SWOT ANALYSIS

จุดแข็ง · จุดอ่อน · โอกาส · ความเสี่ยง

Strengths

ราคาตั้ง 4.3 ล้าน = ระดับราคาปิดจริงของโครงการ ไม่ใช่ราคาตั้งเฟ้อ — ต่ำกว่าประกาศขายทุกยูนิต 47 ตร.ม. ในโครงการอย่างน้อย 200,000 บาท
เดิน 900 ม. ถึงทั้ง รพ.บำรุงราษฎร์ และ MRT เพชรบุรี — ทำเลเดินได้จริงที่หายากในราคานี้
1 ห้องนอนขนาด 47.59 ตร.ม. — ใหญ่กว่าคอนโดใหม่ราคาเดียวกันเกือบเท่าตัว
เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบ พร้อมอยู่/พร้อมปล่อยเช่าทันที
ค่าส่วนกลางเพียง 53 ฿/ตร.ม. (≈2,522 ฿/เดือน) · ส่วนกลางครบระดับสระใหญ่ ฟิตเนส ซาวน่า
ค่าธรรมเนียมโอนและภาษี ณ วันโอน ผู้ขายรับผิดชอบตามสัญญา — ผู้ซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่
Google รีวิวโครงการ 4.3★ จาก 502 รีวิว — ผู้อยู่จริงยืนยันคุณภาพ

Weaknesses

อาคารอายุราว 14 ปี (สร้างเสร็จ 2555) — ผู้ซื้อบางกลุ่มเทียบกับคอนโดใหม่
ชั้น 8 เป็นชั้นที่พักอาศัยต่ำสุดของอาคาร วิวถูกบังบางส่วน
ตั้งอยู่ริมถนนเพชรบุรีตัดใหม่ มีเสียงจราจรตามธรรมชาติของทำเล
จำนวนประกาศขายในโครงการค่อนข้างมาก ผู้ซื้อเทียบราคาได้ทันที — แก้ด้วยการตั้งราคาระดับราคาปิดจริง
ระยะเวลาขายเฉลี่ยของโครงการยาว — ยูนิตที่ปิดได้จริงคือยูนิตที่ราคาคมที่สุดในไซส์ของตัวเอง
ทิศห้อง อาคาร และยอดโควตาต่างชาติ ยังรอยืนยันจากนิติบุคคล

Opportunities

ดีมานด์เช่ากลุ่ม medical stay รอบบำรุงราษฎร์หมุนเวียนตลอดปี — ห้องเฟอร์ครบปล่อยเช่าได้ทันทีหลังโอน
คนทำงานย่านอโศก–เพชรบุรี–เพลินจิต งบ 4–4.5 ล้าน ที่อยากได้ห้องใหญ่ใจกลางเมืองแทนห้องใหม่ 26–30 ตร.ม.
ผู้ซื้อต่างชาติ — โครงการมีประวัติซื้อขายโควตาต่างชาติจริงต่อเนื่องถึงต้นปี 2568 และ ARL ตรงสนามบินตอบโจทย์กลุ่มบินบ่อย
แผนพัฒนาที่ดินมักกะสันและตำแหน่งในรัศมี 500 ม. รอบสถานี — ปัจจัยบวกมูลค่าระยะยาวของย่าน
ราคา/ตร.ม. ของโครงการต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย่านวัฒนาราว 28% — เป็นโซนราคาที่ยังมีพื้นที่ขึ้น

Threats

ยูนิตขนาดเล็กกว่าในโครงการที่ตั้งราคารวมต่ำกว่า เป็นตัวเทียบของผู้ซื้อสายต่อรอง
คอนโดใหม่แนวรถไฟฟ้าที่ราคาใกล้กัน — แม้ไซส์เล็กกว่ามาก แต่ดึงผู้ซื้อที่ยึดคำว่า “ตึกใหม่”
ทรัพย์ขายทอดตลาดในเขตราชเทวีมีต่อเนื่อง เป็นตัวเลือกของผู้ซื้อสายรับความเสี่ยง
ภาวะสินเชื่อและ LTV ยังเข้มงวดสำหรับผู้กู้บางกลุ่ม
หากผู้ขายรายอื่นในโครงการลดราคาลงแรง จะกดดันกรอบเวลาการขาย — ความได้เปรียบคือห้องนี้ตั้งต่ำสุดในไซส์อยู่แล้ว

05 · TIER PRICING

ราคาแนะนำ Tier A/B/C และบันไดราคา

ราคาตั้งประกาศปัจจุบัน 4,300,000 บาท (เจ้าของยืนยัน 8 ก.ย. 2569 · สัญญาฝากขายผูกขาดลงนาม 7 ก.ย. 2569) อยู่ระดับ Tier B · ★ ราคาแนะนำสำหรับปิดการขายคือ Tier A ที่ 4,190,000 บาท · ตัวเลขทั้งหมดอ้างอิงประกาศขายจริงในโครงการเดียวกัน ธุรกรรมขายจริงในโครงการย้อนหลัง โครงการเทียบเคียงในย่าน 4 โครงการ และทรัพย์ขายทอดตลาดเขตราชเทวี ณ 11 ก.ย. 2569

★ ราคาแนะนำ (Tier A — ราคาที่แนะนำให้ปิดการขาย)

4,190,000 ฿

≈ 88,044 ฿/ตร.ม. · กรอบเวลา 60–120 วัน · โอกาสปิด 65–75% · ต่ำกว่าราคาตั้งประกาศ 110,000 ฿ (2.6%) · เจ้าของเคาะ 11 ก.ย. 2569

Tier B (ราคาตั้งประกาศปัจจุบัน)

4,300,000 ฿

≈ 90,355 ฿/ตร.ม. · 90–180 วัน · โอกาส 55–65%

Tier C (ตั้งสูง / ระดับคู่แข่งในโครงการ)

4.50–5.00M ฿

12 เดือนขึ้นไป · โอกาส 20–30%

เหตุผลของราคาแนะนำ 4,190,000 บาท — ระบุตามหลักฐาน

1. ต่ำกว่าประกาศขายทุกยูนิตขนาด 47 ตร.ม. ในโครงการแบบขาดลอย
ทำให้ห้องนี้เป็นยูนิตแรกที่ผู้ซื้อไซส์นี้เห็นและตัดสินใจได้ทันที โดยไม่ต้องรอต่อรองยาว

2. อยู่ใต้ค่ากลางของธุรกรรมขายจริงขนาดเดียวกันในโครงการ
ธุรกรรมปิดจริงย้อนหลังของยูนิต 47–48 ตร.ม. ในโครงการ กระจุกอยู่เหนือระดับนี้ — ราคาแนะนำจึงเป็นจุด “ขายเร็วโดยไม่ทิ้งมูลค่า” ไม่ใช่การลดแลกเวลา

3. สอดคล้องแนวราคาโครงการเทียบเคียงในย่านที่ปิดการขายได้จริง
โครงการกลุ่มเดียวกันบน corridor เพชรบุรี–อโศกที่ขายได้เร็วที่สุด คือกลุ่มที่ราคา/ตร.ม. ใกล้เคียงระดับนี้ — ขณะที่โครงการระดับบนในย่านซื้อขายกันสูงกว่า 1.5–2 เท่า สะท้อนว่าราคานี้ไม่ใช่ราคาถูกผิดปกติ แต่เป็นราคาที่ “ตลาดจ่ายจริง” สำหรับอาคารรุ่นนี้

4. อยู่ขอบล่างของกรอบราคาประเมินทรัพย์ขายทอดตลาดไซส์ใกล้เคียงในแขวงเดียวกัน
จึงไม่ชนกับทางเลือกสายประมูลโดยตรง — ผู้ซื้อที่ไม่ต้องการรับความเสี่ยงเรื่องสภาพและการส่งมอบของทรัพย์ประมูล จะเห็นห้องนี้เป็นทางเลือกที่คุ้มความเสี่ยงกว่าในราคาใกล้กัน

5. สูงกว่าราคาประเมินของทางราชการเพียงเล็กน้อย
ราคาประเมินราชการฉบับปัจจุบัน (บังคับใช้ 1 ม.ค. 2567) ยืนยันว่าราคาแนะนำนี้ไม่ได้ตั้งเกินพื้นฐานของทรัพย์ — เป็นราคาที่ผู้ซื้อกู้ผ่านง่ายและผู้ประเมินธนาคารรับได้

บันไดราคา — ราคาจบจริงไล่เป็นขั้น

T1 — ระบายด่วน (~45 วัน)

3,990,000 ฿ · ≈ 83,841 ฿/ตร.ม. · โอกาสปิด 80–85% — ต่ำกว่าฐานราคาต่อตารางเมตรของโครงการ ใช้เฉพาะกรณีต้องการเงินด่วนเท่านั้น

★ T2 — ราคาแนะนำ (เจ้าของเคาะ 11 ก.ย. 2569)

4,190,000 ฿ · ≈ 88,044 ฿/ตร.ม. · 60–120 วัน · โอกาสปิด 65–75% — ต่ำกว่าราคาตั้งประกาศ 110,000 ฿ และเป็นยูนิต 47 ตร.ม. ที่ถูกที่สุดในโครงการ

T3 — ราคาตั้งประกาศปัจจุบัน

4,300,000 ฿ · ≈ 90,355 ฿/ตร.ม. · 90–180 วัน · โอกาสปิด 55–65% — ระดับราคาปิดจริงของโครงการ เผื่อต่อรองลงมาที่ราคาแนะนำ

T4 — เผื่อต่อรอง

4,450,000 ฿ · ≈ 93,507 ฿/ตร.ม. · 6–12 เดือน · โอกาสปิด 35–45% — ยังต่ำกว่าค่ากลางธุรกรรมจริง แต่เริ่มเข้าโซนที่ใช้เวลานาน

เพดานตลาด

5,000,000 ฿ ขึ้นไป · ≈ 105,000 ฿/ตร.ม. ขึ้นไป · 12 เดือนขึ้นไป · โอกาสปิด <20% — ระดับที่ประกาศขายในโครงการค้างขายยาว

ราคาตั้ง ≠ ราคาจบ — ตลาด resale ของโครงการนี้ปิดการขายกันต่ำกว่าราคาตั้งเฉลี่ยราว 16% แต่ห้องนี้ตั้งที่ระดับราคาปิดจริงตั้งแต่ต้น ช่องต่อรองจึงแคบกว่าคู่แข่งมาก — แนะนำยืนกรอบ 4,190,000–4,300,000 บาท และตกลงล่วงหน้ากับเจ้าของว่าข้อเสนอต่ำกว่า 4.1 ล้านจะรับหรือไม่รับ

ระดับความเชื่อมั่น

91/100

สเปกห้อง สัญญา พิกัด ระยะทางวัดจริง ราคาเทียบเคียง 2 ชั้น ราคาประเมินราชการ ผังเมืองรายจุด และข้อมูลน้ำท่วม ตรวจกับแหล่งปฐมภูมิแล้ว · ยังค้างข้อมูลโฉนด ทิศห้อง และยอดโควตาต่างชาติ

★ ราคาแนะนำ (Tier A)

4.19M ฿

ตั้งประกาศที่ Tier B (4,300,000 ฿) ตามที่เจ้าของยืนยัน แล้วปิดที่ราคาแนะนำ 4,190,000 ฿ ภายใน 60–120 วัน

06 · SALES PROBABILITY

โอกาสปิดดีลตามระดับราคา & แผนการตลาด

3,990,000 บาท · ~45 วัน

สูงมาก

4,190,000 บาท ★ ราคาแนะนำ · 60–120 วัน

สูง

4,300,000 บาท (ราคาตั้งประกาศ) · 90–180 วัน

ปานกลาง-สูง

4,450,000 บาท · 6–12 เดือน

ปานกลาง

5,000,000 บาทขึ้นไป · 12 เดือนขึ้นไป

ต่ำ

* ตัวเลขโอกาสปิดเป็นค่ากลางของช่วงที่ประเมินไว้ในแต่ละระดับราคา · อ้างอิงจำนวนประกาศค้างขายในโครงการ ธุรกรรมจริงย้อนหลัง และระดับราคาคอนโดย่านมักกะสัน–เพชรบุรี ณ 11 ก.ย. 2569

ปัจจัยที่ทำให้ปิดเร็วขึ้นโดยไม่ต้องลดราคา

พาดหัวต้องเป็นราคาและสเปกที่นับได้
พาดหัวที่ใช้จริงคือ “1 ห้องนอน 47.59 ตร.ม. เดิน 900 ม. ถึงบำรุงราษฎร์และ MRT ต่ำกว่า 4.3 ล้าน” ส่วน “ผู้ขายออกค่าโอน” และ “เฟอร์ครบพร้อมอยู่” ใช้เป็นข้อเสริมปิดการตัดสินใจในขั้นเจรจา

ถ่ายชุดภาพมืออาชีพใหม่ก่อนเปิดตลาดเต็มรูปแบบ
จัดห้องและเปลี่ยนอุปกรณ์ชิ้นเล็กที่เสื่อมสภาพก่อนถ่าย — ในโครงการที่มีของค้างหลายยูนิต คุณภาพของภาพคือตัวตัดสินว่าผู้ซื้อนัดชมห้องไหนก่อน

ยิงคอนเทนต์ภาษาอังกฤษและอาหรับเจาะกลุ่มบำรุงราษฎร์โดยตรง
ผู้ซื้อ–ผู้เช่ากลุ่ม medical stay ค้นหาเป็นภาษาอังกฤษและอาหรับ — คอนเทนต์ 15 ภาษาของ ASAP รวมสองภาษานี้อยู่แล้ว และห้องนี้คือเคสที่ตรงกลุ่มที่สุด

เปิด co-broke กับเครือข่ายนายหน้า และรับชมห้องเป็นรอบเสาร์–อาทิตย์
สัญญาแบบผูกขาดทำให้เปิด co-broke ได้โดยไม่เกิดการตัดราคากันเอง — ขยายแรงขายโดยราคาไม่พัง และการนัดชมเป็นรอบสร้างจังหวะการแข่งขันระหว่างผู้ซื้อ

Website 15 ภาษาFacebookInstagramTikTokYouTubeLINE OAPortal อสังหาฯGoogle Businessเครือข่ายนายหน้าต่างประเทศฐานลูกค้าเดิม ASAP

07 · TARGET BUYERS

กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมาย

นักลงทุนปล่อยเช่ากลุ่ม medical stay และ expat รอบโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ (เดิน 900 ม.)

ดีมานด์เช่าหมุนเวียนตลอดปี · ค่าส่วนกลางต่ำ · เฟอร์นิเจอร์ครบปล่อยเช่าได้ทันทีหลังโอน

คนทำงานย่านอโศก–เพชรบุรี–เพลินจิต งบ 4–4.5 ล้าน ที่ต้องการ 1 ห้องนอนขนาดใหญ่

47.59 ตร.ม. ในงบที่คอนโดใหม่ให้ได้เพียง 26–30 ตร.ม. — ได้พื้นที่เกือบเท่าตัวในทำเลเดินถึงราง

ผู้ซื้อต่างชาติ — ตะวันออกกลางและยุโรปที่ผูกกับบำรุงราษฎร์ · จีน เกาหลี ญี่ปุ่น ย่านนานา–อโศก

โครงการมีประวัติซื้อขายโควตาต่างชาติจริงต่อเนื่อง · Airport Rail Link ตรงสนามบิน — เข้าถึงผ่านคอนเทนต์ 15 ภาษาและเครือข่ายนายหน้าต่างประเทศ

พ่อแม่ซื้อให้ลูกทำงานหรือเรียนย่านอโศก–เพชรบุรี–นานา

รปภ. 24 ชม. · เดินถึง MRT · NIST International School 1.8 กม. · สภาพแวดล้อมโครงการที่ผู้อยู่จริงรีวิว 4.3★

ผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ยอมรับอาคารรุ่นก่อน แลกกับทำเลและขนาด

ราคา/ตร.ม. ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย่านวัฒนาราว 28% — จุดเข้าตลาดใจกลางเมืองที่สมเหตุผลที่สุดจุดหนึ่ง

08 · METHODOLOGY & STANDARDS

วิธีการประเมิน & มาตรฐานที่ยึด

รายงานฉบับนี้ใช้แนวทางประเมินเชิงเปรียบเทียบตลาดเป็นหลัก ผสานแบบจำลองอัตโนมัติ ภายใต้กรอบมาตรฐานวิชาชีพสากล

Market Comparison Approach (2 ชั้น)

ชั้นที่ 1 เทียบประกาศขาย ประกาศให้เช่า และธุรกรรมขายจริงย้อนหลังของยูนิตในโครงการเดียวกัน โดยเฉพาะขนาด 47–48 ตร.ม. · ชั้นที่ 2 เทียบโครงการใกล้เคียง 4 โครงการบน corridor เพชรบุรี–อโศก ทั้งรุ่นเดียวกันและรุ่นใหม่กว่า ในหน่วยบาทต่อตารางเมตร แล้วปรับตามอายุอาคาร ขนาด ชั้น และระยะถึงระบบราง

Floor & Anchor Analysis

ใช้ราคาประเมินทรัพย์ขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีในเขตราชเทวี (ห้องชุดขนาดใกล้เคียงในแขวงเดียวกัน) และราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ เป็นกรอบล่างของช่วงราคา เพื่อยืนยันว่าราคาแนะนำไม่หลุดจากพื้นฐานของทรัพย์

AVM — Automated Valuation Model

แบบจำลองประเมินราคาอัตโนมัติของ ASAP AI ROPS ประมวลข้อมูลตลาดจริงที่ดึงสด ให้ช่วงราคาและระดับความเชื่อมั่นเชิงปริมาณ

Contract & Public Records

อ้างอิงสัญญาฝากขายผูกขาด ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ (ฉบับบังคับใช้ 1 ม.ค. 2567) แผนที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครรายจุด ข้อมูลดาวเทียม GISTDA และพิกัดที่ตรวจกับ Google Maps — ทุกแหล่งตรวจแล้ว ณ วันที่จัดทำ

รายงานจัดทำโดยอ้างอิงกรอบมาตรฐานสากล RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) และ IVS (International Valuation Standards) ประกอบกับแบบจำลอง AVM — ทุกตัวเลขตรวจสอบย้อนกลับได้ · ระดับความเชื่อมั่น 91/100 · สเปกห้อง สัญญา พิกัด ระยะทาง ราคาเทียบเคียง 2 ชั้น ราคาประเมินราชการ ผังเมือง และข้อมูลน้ำท่วม ตรวจกับแหล่งปฐมภูมิแล้ว ณ 11 ก.ย. 2569 · ยังไม่มีการสำรวจสภาพห้องหน้างานโดยทีมประเมิน ตัวเลขจึงประเมินบนสมมติฐานว่าสภาพห้องเป็นไปตามภาพและข้อมูลจากเจ้าของ

09 · WHY DIFFERENT

What Makes Us Different

ทำไม ASAP ถึงไม่เหมือนที่อื่น

บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ใช้ AI ในระดับเครื่องมือ — แต่ยังไม่มีใครออกแบบ AI ให้เป็นโครงสร้างองค์กรทั้งระบบ

Built for the AI Era

ทรัพย์ของคุณต้องถูกเจอ — ไม่ใช่แค่บน Google

ทุกวันนี้คนไม่ได้ค้นหาบ้านจาก Google อย่างเดียว แต่ถาม ChatGPT ถาม Gemini ถาม Claude หรือพูดใส่มือถือ เราจึงออกแบบให้ทรัพย์ทุกชิ้นถูกอ่านเจอได้จากทุกทาง

SEO

ค้นเจอบน Search Engine

โครงสร้างหน้าเว็บและข้อมูลถูกจัดให้เครื่องมือค้นหาเข้าใจได้ครบทุกหน้า

AEO

ตอบได้ทันทีในกล่องคำตอบ

จัดโครงสร้างคำถาม–คำตอบให้ระบบหยิบไปแสดงเป็นคำตอบตรง ไม่ใช่แค่ลิงก์

AIO · AI-SEARCH

ถูกอ้างอิงโดย AI

ฝังข้อมูลแบบมีโครงสร้างให้ ChatGPT · Gemini · Claude · Perplexity อ่านและอ้างอิงทรัพย์ได้

AI-VOICE

ค้นหาและฟังได้ด้วยเสียง

รองรับการค้นหาด้วยเสียง และทำข้อมูลให้ผู้ช่วยเสียงอ่านออกเสียงได้ถูกต้อง

i18n · 15 ภาษา

ทั้ง 15 ภาษาจัดทำจริง

ไม่ใช่ปุ่มแปลอัตโนมัติ แต่จัดทำเนื้อหาแยกตามภาษา รวมภาษาอาหรับแบบอ่านขวาไปซ้าย

MULTI-CHANNEL

ประกาศพร้อมกันทุกช่องทาง

ปรับโทนและรูปแบบให้เหมาะกับแต่ละแพลตฟอร์มโดยอัตโนมัติ ในการสั่งครั้งเดียว

10 · WHY CHOOSE US

Why Choose Us

ทำไมต้องเลือกเรา

6 เรื่องที่เราทำได้ แล้วเจ้าอื่นในตลาดยังทำไม่ได้หรือทำได้ไม่ครบ

Comparison

เราทำงานอย่างไร

เทียบให้เห็นภาพว่าระบบของเราเตรียมอะไรไว้ให้คุณบ้างในแต่ละเรื่อง

หัวข้อ

ASAP ESTATE

วิธีทำงานแบบเดิมที่คุ้นเคย

การถูกค้นเจอ

SEO + AEO + AIO + AI-Search + AI-Voice ครบทุกหน้า

ทำ SEO อย่างเดียว

ค่าใช้จ่ายวันโอน

คำนวณครบก่อนตกลงราคา เห็นยอดสุทธิ

ไปคุยกันวันโอน

งานสินเชื่อ

ประเมินโอกาสผ่าน แนะนำธนาคารที่เหมาะ แก้เคสถูกปฏิเสธ

ส่งชื่อให้ธนาคารแล้วรอลุ้น

เคส NPL / NPA

มีทีมเฉพาะทาง เจรจากับสถาบันการเงินได้

ปฏิเสธตั้งแต่ต้น

การใช้ AI

AI Agent 59 บทบาทเฉพาะทาง ครอบคลุมทุกสายงาน ทำงานประสานกัน

แชทบอทตอบคำถามพื้นฐาน

การตอบลูกค้า

ตอบทันทีตลอด 24 ชั่วโมง

ตามเวลาทำการ

ภาษา

15 ภาษา จัดทำเนื้อหาแยกจริง รวมอาหรับ RTL

1 – 2 ภาษา หรือปุ่มแปลอัตโนมัติ

การคัดกรองผู้ติดต่อ

คัดกรองอัตโนมัติ ป้องกันบอทและมิจฉาชีพ

รับทุกรายการ ไม่มีการคัดกรอง

ระยะเวลาขึ้นทรัพย์

ภายใน 48 ชั่วโมง ผ่านการตรวจสอบครบขั้นตอน

หลายวันถึงหลายสัปดาห์

ความโปร่งใส

ตรวจสอบย้อนกลับได้ทุกขั้นตอน

ขึ้นกับแต่ละราย

11 · AI GOVERNANCE

ปลอดภัย · โปร่งใส · ตรวจสอบได้

ขับเคลื่อนด้วย AI ที่มีธรรมาภิบาล

เราใช้ทีม AI เฉพาะทางทำงานร่วมกับทีมมนุษย์ ภายใต้กรอบธรรมาภิบาล AI ที่มีกฎระเบียบควบคุมชัดเจน โปร่งใส และตรวจสอบได้ — ทุกการตัดสินใจสำคัญผ่านการอนุมัติโดยมนุษย์ (Human Approval Gate)

เน้นความปลอดภัย

ปกป้องข้อมูลลูกค้าและเจ้าของทรัพย์ด้วยมาตรฐานความปลอดภัยระดับองค์กร

รวดเร็ว

ประเมินราคา วิเคราะห์ และตอบกลับได้เร็วด้วยระบบอัตโนมัติ

แม่นยำ

อ้างอิงข้อมูลจริงจากภาครัฐและตลาด ลดความผิดพลาด

PDPA

เก็บและใช้ข้อมูลตาม พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลอย่างเคร่งครัด

ธรรมาภิบาล AI

กฎควบคุมชัดเจน โปร่งใส ตรวจสอบได้ และอนุมัติโดยมนุษย์

เรียนรู้จากงานจริง

ทุกงานที่ทำถูกเก็บเป็นบทเรียนสะสม ระบบจึงทำงานได้ดีขึ้นตามประสบการณ์จริง

เรียนรู้จากข้อผิดพลาด

ทุกเคสที่พลาดถูกบันทึก หาสาเหตุ และวางวิธีป้องกันไม่ให้เกิดซ้ำ

วัดผลด้วย KPI จริง

ทั้ง AI และทีมมนุษย์มีตัวชี้วัดของตัวเอง วัดผลเป็นรอบ ไม่ใช่ประเมินด้วยความรู้สึก

มีทีมตรวจสอบการทำงาน

มีบทบาทควบคุมคุณภาพ กำกับการปฏิบัติตามกฎ และเฝ้าระวังความเสี่ยง คอยตรวจสอบงานของ AI

เคารพกฎหมายไทย

ทำงานภายใต้ พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ร.บ. ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน และ พ.ร.บ. ว่าด้วยการกระทำความผิดเกี่ยวกับคอมพิวเตอร์

RICS มาตรฐานผู้ประเมินสากล IVS มาตรฐานการประเมินมูลค่าสากล PDPA คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล AMLA ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน Computer Crime Act พ.ร.บ. คอมพิวเตอร์

12 · DATA SOURCES

แหล่งที่มา / แหล่งข้อมูลอ้างอิง

สัญญาฝากขายผูกขาด (Exclusive) และข้อมูลจากเจ้าของทรัพย์

ลงนาม 7 ก.ย. 2569 · กำหนดเวลา 1 ปี · ราคาตั้งขาย 4,300,000 บาท · เงื่อนไขค่าภาษี อากร และค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน ผู้ขายเป็นฝ่ายชำระ — เลขที่สัญญา เลขห้องชุด และชื่อผู้ลงนาม = ข้อมูลภายในตาม PDPA ไม่แสดงในเอกสารนี้

กรมธนารักษ์ · ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (ฉบับบังคับใช้ 1 ม.ค. 2567)

assessprice.treasury.go.th · อาคารชุดเซอร์เคิล คอนโดมิเนียม แขวงมักกะสัน เขตราชเทวี · สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาห้วยขวาง · ตรวจ 11 ก.ย. 2569 · ตัวเลขรายชั้นใช้ภายในการประเมิน ไม่แสดงในเอกสารเผยแพร่

แผนที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กทม.)

cityplangis.bangkok.go.th · สอบถามรายจุดจากพิกัดทรัพย์: ที่ดินประเภท พ.4 (พาณิชยกรรม) หมายเลขบริเวณ พ.4-2 · FAR 8:1 · OSR 4% · ในรัศมี 500 ม. สถานีมักกะสัน · 11 ก.ย. 2569

GISTDA Disaster Platform · สถานการณ์น้ำท่วมจากดาวเทียม

disaster.gistda.or.th · รายงานติดตามพื้นที่อุทกภัยล่าสุด ไม่มีพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน · 11 ก.ย. 2569

Google Maps · ตำแหน่งโครงการ (Place)

www.google.com/maps/place/Circle+Condominium+1/ · พิกัด 13.7488807, 100.5558294 · รีวิว 4.3★ (502) · 8 ก.ย. 2569

Google Maps · Directions (วัดระยะเดินทางจริง)

ระยะและเวลาเดินทางจริงทั้ง 8 จุดในหัวข้อทำเล · ต้นทางพิกัดโครงการ · โหมดเดินสำหรับโรงพยาบาลและสถานีรถไฟฟ้า โหมดขับรถสำหรับห้างและโรงเรียน · 8 ก.ย. 2569

Hipflat · หน้าโครงการ Circle Condominium และโครงการเทียบเคียง 4 โครงการ

www.hipflat.co.th/projects/circle-nnzvyy · สถิติประกาศขาย/เช่า ธุรกรรมขายจริงย้อนหลัง และข้อมูลโครงการ + โครงการเทียบเคียงบน corridor เพชรบุรี–อโศก · 8–11 ก.ย. 2569 · ตัวเลขรายรายการใช้ภายในการประเมิน

DDproperty · หน้าโครงการและประกาศขาย/เช่า

www.ddproperty.com/en/condo-for-sale/at-circle-condominium-1393 · ข้อมูลโครงการ 917 ยูนิต · ประกาศขายและให้เช่าปัจจุบัน · 8 ก.ย. 2569

กรมบังคับคดี · ระบบค้นหาทรัพย์ประกาศขายทอดตลาด

asset.led.go.th/newbidreg/ · ห้องชุดประกาศขายทอดตลาดในเขตราชเทวี 25 รายการ (รอบขาย ส.ค.–ธ.ค. 2569) ใช้กำหนดกรอบล่างเชิงสถาบันของช่วงราคา — ไม่มีทรัพย์ในโครงการ Circle Condominium · 11 ก.ย. 2569

ThinkOfLiving · รีวิวโครงการ

thinkofliving.com · รีวิวโครงการ Circle Condominium และข้อมูล Circle 2 ฝั่งตรงข้าม · 8 ก.ย. 2569

yusabuy · ข้อมูลทำเล

yusabuy.com · ระยะห่างแยกมิตรสัมพันธ์ราว 160 ม. · 8 ก.ย. 2569

OpenStreetMap · ตำแหน่งและแผนที่

www.openstreetmap.org/?mlat=13.7488807&mlon=100.5558… · แผนที่และพิกัดอ้างอิงในรายงานฉบับนี้

ASAP AI ROPS · AI Valuation Engine

ประมวลผล 11 ก.ย. 2569 · ระดับความเชื่อมั่น 91/100

แหล่งที่อยู่ระหว่างขอข้อมูลหรือกวาดแล้วไม่พบข้อมูลเฉพาะทรัพย์นี้ และรายงานไว้เพื่อความโปร่งใส: สำเนาโฉนดห้องชุดพร้อมสารบัญจดทะเบียน (ขอจากผู้ขาย) · ยอดโควตาต่างชาติคงเหลือและทิศห้อง (สอบถามนิติบุคคล) · FazWaz / PropertyScout / PropertyHub / LivingInsider (ข้อมูลเสริม) · Kaidee / Facebook Marketplace (กวาดเพิ่มรอบการตลาด) · REIC / BOT (ดัชนีรายไตรมาส)

13 · NEXT STEPS

Next Steps — แผนปฏิบัติการ

ขอสำเนาโฉนดห้องชุดพร้อมสารบัญจดทะเบียนจากผู้ขาย
ยืนยันเนื้อที่จดทะเบียน อาคาร ชั้น ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ และภาระผูกพัน — จำเป็นต่อสัญญาจะซื้อจะขายและการคำนวณภาษีฝั่งผู้ขาย
สอบถามนิติบุคคล: ยอดโควตาต่างชาติคงเหลือ ทิศห้อง และยอดค้างค่าส่วนกลาง (ถ้ามี)
เปิดตลาดผู้ซื้อต่างชาติได้เต็มที่เมื่อยืนยันโควตาแล้ว — โครงการมีประวัติซื้อขายโควตาต่างชาติจริงต่อเนื่อง
จัดห้อง เปลี่ยนอุปกรณ์ชิ้นเล็กที่เสื่อมสภาพ แล้วถ่ายชุดภาพมืออาชีพและวิดีโอเดินชม
ชุดภาพปัจจุบันมาจากเจ้าของ ยังไม่พอสำหรับแข่งกับประกาศอื่นในโครงการเดียวกัน — เน้นมุมห้องนั่งเล่น+ระเบียง ครัวปิด และจุดขายทำเลเดินถึงบำรุงราษฎร์
ขึ้นหน้าเว็บ ASAP 15 ภาษา และกระจายประกาศทุกช่องทางพร้อมกัน
พาดหัวหลัก = “1 ห้องนอน 47.59 ตร.ม. เดิน 900 ม. ถึงบำรุงราษฎร์และ MRT” · ข้อเสริม = ผู้ขายออกค่าโอน · เฟอร์ครบพร้อมอยู่ · ค่าส่วนกลางต่ำ
ยิงคอนเทนต์ภาษาอังกฤษและอาหรับเจาะกลุ่ม medical stay รอบบำรุงราษฎร์ และจีน–เกาหลี ย่านนานา–อโศก
เป็นกลุ่มที่ประเมินแล้วตรงทรัพย์ที่สุด และเข้าถึงได้ผ่านระบบคอนเทนต์ 15 ภาษาของ ASAP
เปิด co-broke กับเครือข่ายนายหน้าภายใต้สัญญาผูกขาด
ขยายแรงขายโดยไม่เกิดการตัดราคากันเอง — ข้อได้เปรียบโดยตรงของสัญญาแบบ Exclusive
คัดกรองผู้ติดต่อ นัดชมห้องเป็นรอบเสาร์–อาทิตย์ และเจรจาในกรอบราคาที่ตกลงกับเจ้าของไว้ล่วงหน้า
ยืนกรอบ 4,190,000–4,300,000 บาท และรู้ล่วงหน้าว่าข้อเสนอต่ำกว่า 4.1 ล้านจะรับหรือไม่รับ
สรุปประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอนให้ทั้งสองฝ่ายก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย
คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการที่ตรวจแล้ว — ตามสัญญา ผู้ขายเป็นฝ่ายชำระค่าภาษีและค่าธรรมเนียมโอน
ทำสัญญาจะซื้อจะขาย และโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาห้วยขวาง
ASAP ดูแลตั้งแต่ต้นจนจบ รวมการประสานนิติบุคคลเรื่องใบปลอดหนี้

รายงานฉบับนี้จัดทำก่อนการสำรวจสภาพห้องหน้างานโดยทีมประเมิน — ตัวเลขช่วงราคาอาจปรับได้หลังการสำรวจและหลังได้ข้อมูลโฉนดครบ

เลขที่สัญญา เลขห้องชุด เลขโฉนด และชื่อ–ข้อมูลส่วนบุคคลของผู้ขาย เป็นข้อมูลภายในตาม พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล ไม่แสดงในเอกสารนี้และไม่แสดงในสื่อสาธารณะ

คอนโด 1 ห้องนอน Circle Condominium (ชั้น 8 · 47.59 ตร.ม. · เฟอร์นิเจอร์ครบพร้อมอยู่)

ภาพทรัพย์จริง