ASAP · AI VALUATION REPORT · 22 มิ.ย. 2569 · ASAP-00032-CDS
SukhumvitLiving Town
อโศกมนตรี (สุขุมวิท 21) · เขตวัฒนา · คอนโด High-rise Freehold · 1 ห้องนอน · 57 ตร.ม. · ชั้น 8
★ ราคาแนะนำ (Tier A) — ต่ำกว่าราคาตลาด เพิ่มโอกาสปิดเร็ว
5,500,000 ฿
96,491 ฿/ตร.ม. · 75–85% โอกาสปิด · 2–4 เดือน · ต่ำกว่าดีลล่าสุดห้อง 57 ตร.ม. (5.69M)
03 · LOCATIONทำเลอโศก-สุขุมวิท 21 — CBD Core Connectivity
ใจกลางอโศก · หัวมุมอโศกมนตรี (สุขุมวิท 21) × เพชรบุรีตัดใหม่ · เขตวัฒนา · เปิดแผนที่ Google Maps
MRT เพชรบุรี~300 ม. · เดิน 4–5 นาที · เกรด A+ ⭐
BTS อโศก / MRT สุขุมวิท~1.2 กม. · มอเตอร์ไซค์รับจ้าง · เกรด A
Airport Rail Link มักกะสันใกล้ · เชื่อมสุวรรณภูมิ · เกรด A
Terminal 21 Asokย่านอโศก · เกรด A
มศว ประสานมิตร~0.8 กม. (ย่านเดียวกัน) · เกรด A
ร้านภายในคอนโดร้านอาหารญี่ปุ่น Ryoshin · ร้านสะดวกซื้อเกาหลี · เกรด A
ข้างคอนโด7-Eleven + คาเฟ่ · เกรด A
ฝั่งตรงข้ามบ้านก้ามปู · Starbucks · Bearhouse · Roastniyom · เกรด A
รพ. บำรุงราษฎร์ / สมิติเวชย่านอโศก-สุขุมวิท · เกรด A
ทางด่วนเพชรบุรี / มักกะสันขึ้นทางด่วนสะดวก · เกรด A
04 · NEARBY IMPACTจุดน่าสนใจและผลกระทบภายใน 1 ปี
ดีลล่าสุดห้อง 1 นอน 57 ตร.ม. ในโครงการ ปิดที่ 5,690,000 ฿ (99,824 ฿/ตร.ม. · พ.ย. 2568)
ราคาแนะนำของเรา 5.5M (96,491 ฿/ตร.ม.) ต่ำกว่าดีลล่าสุด -3.3% = เข้าซื้อได้เปรียบ
ทำเลอโศก-สุขุมวิท 21 — CBD Core · Demand เช่าสูงต่อเนื่อง
เหมาะทั้งอยู่เองและลงทุนปล่อยเช่า (yield play) — สภาพคล่องสูง
กรรมสิทธิ์ Freehold — ดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติ (ภายใต้โควตา 49%)
ทำเลใจกลางเมือง + Freehold = กลุ่มผู้ซื้อกว้าง
โครงการสร้างปี 2554 (อายุ ~15 ปี) · ห้องขายในตลาด ~33 ยูนิต
มี supply ภายในโครงการ → ราคาต่ำกว่าตลาดช่วยให้เราโดดเด่นและปิดเร็ว
06 · ABC PRICINGวิเคราะห์ราคาตลาด
เทียบดีลปิดจริง + ประกาศขายในโครงการ · ตลาด 1 นอน ~96,000–100,000 ฿/ตร.ม.
★ Tier A — ราคาแนะนำ
5,500,000 ฿
70–80% · 1–3 เดือน · 96,491 ฿/ตร.ม. (ต่ำกว่าตลาด)
B — เทียบตลาด
5,690,000 ฿
40–55% · 3–6 เดือน · ~99,800 ฿/ตร.ม.
C — สูงเกิน
5,900,000+ ฿
25–35% · 6–12 เดือน
10 · NEXT STEPSNext Steps — แผนปฏิบัติการ
- ลงพื้นที่ถ่ายภาพทรัพย์จริง (P0)
ยังไม่มีภาพในระบบ · ทีม ASAP ถ่ายภาพรับรอง + ตรวจสภาพห้อง
- ยืนยันเลขห้อง · ผังห้อง · ทิศ · ชั้นจริง
บันทึกข้อมูลให้ครบใน DB ก่อนเผยแพร่เต็มรูปแบบ
- ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ + โฉนดห้องชุด (อ.ช.2)
ยืนยันเจ้าของ + ภาระจำนอง/ค่าส่วนกลางค้าง ก่อนรับ Exclusive
- ตั้งราคาขาย Tier A 5,500,000 ฿
ต่ำกว่าดีลล่าสุด → โอกาสปิด 75–85% ใน 2–4 เดือน
- ทำสัญญา Exclusive + PDPA Consent
ลงนามหลังยืนยันเจ้าของ + ความยินยอม PDPA
- เริ่มทำการตลาด 10 ช่องทาง
เน้น Investor (yield) + ต่างชาติ Freehold · Website TH/EN/ZH/KO
- คัดกรอง Inquiry · นัดชม · เจรจา
Agent ดูแลพาชม + ปิดการขาย
- ตรวจโควตาต่างชาติ 49% (กรณีผู้ซื้อต่างชาติ)
ขอหนังสือรับรองสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติฯ
- ทำสัญญาซื้อขาย + เตรียมโอน
ASAP ดูแลเอกสารทุกขั้นตอน
- โอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน
ASAP ดูแลตั้งแต่ต้นจนจบ
เลขห้อง / ผังห้อง / ทิศ: ยังไม่ระบุใน DB — ต้องยืนยันก่อนเผยแพร่
กรรมสิทธิ์ / โฉนดห้องชุด: ต้องตรวจสอบเจ้าของ + ภาระผูกพันก่อนรับ Exclusive
ค่าส่วนกลางค้างชำระ: ต้องตรวจกับนิติบุคคลอาคารชุด
ราคา/ขนาด/ชั้น/วิว ยืนยันจาก Supabase live + เจ้าของ (ASAP-00032-CDS) · ราคาตลาดจากดีลปิดจริงในโครงการ (ASAP comparable research)
