ทาวน์โฮม The Author รัชดา 32 หลังนี้ราคาเท่าไหร่

ราคาตั้งประกาศ 9,790,000 บาท และราคาที่ประเมินแนะนำสำหรับปิดการขายคือ 9,590,000 บาท เป็นทาวน์โฮม 3.5 ชั้น มือหนึ่งจากผู้พัฒนา 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่ดิน 28.8 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 227 ตารางเมตร ที่จอดรถ 2 คัน โครงการ The Author Ratchada 32 แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร

บ้านขนาดเท่าไหร่ กี่ห้องนอน

ทาวน์โฮม 3.5 ชั้น 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คัน ที่ดิน 28.8 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 227 ตารางเมตร เพดานสูง 3.2 เมตร และโถงรับแขกแบบ Double Space สูง 6.5 เมตร โครงการมีเพียง 14 ยูนิต สร้างเสร็จเดือนพฤศจิกายน 2561 และหลังนี้ยังไม่เคยมีผู้เข้าอยู่อาศัย

อยู่ที่ไหน ใกล้อะไรบ้าง ไกลรถไฟฟ้าไหม

119/6 ซอยรัชดาภิเษก 36 แยก 19-4 หรือซอยสันนิบาตเทศบาล แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร 10900 ระยะที่วัดจริงจาก Google Maps คือ Lotus's วังหิน 1.6 กิโลเมตร มหาวิทยาลัยราชภัฏจันทรเกษม 1.6 กิโลเมตร MRT ลาดพร้าว สายสีน้ำเงินและสายสีเหลือง 2.6 กิโลเมตร ขับรถ 8 นาที โรงพยาบาลเปาโล โชคชัย 4 3.3 กิโลเมตร และ Central Ladprao 5.2 กิโลเมตร ทำเลนี้ไม่ใช่ระยะเดินถึงรถไฟฟ้า ต้องใช้รถยนต์หรือมอเตอร์ไซค์รับจ้าง

ค่าส่วนกลางเท่าไหร่

ค่าส่วนกลาง 50,000 บาทต่อปี ผู้พัฒนาให้ฟรีสำหรับยูนิตนี้ตามเงื่อนไขที่แจ้ง และมีประกันภัยอาคารฟรี 5 ปีนับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ เงื่อนไขทั้งสองข้อรอเอกสารยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนา

ซื้อจากใคร โอนได้เลยไหม

ซื้อโดยตรงจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการ เป็นยูนิตสุดท้ายของโครงการที่ยังไม่เคยมีผู้เข้าอยู่ ทรัพย์พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายวันโอนตกลงกันคนละครึ่งระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ

รายงานประเมินราคา คอนโด 2 ห้องนอน 65.21 ตร.ม. ชั้น 40 Rhythm Phahol-Ari ถนนพหลโยธิน สะพานควาย-อารีย์ แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพฯ

02 · PROPERTY DATA

ข้อมูลทรัพย์

คอนโด 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ · โครงการ Rhythm Phahol-Ari (ผู้พัฒนา AP) · ข้อมูลตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ที่ทีม ASAP ตรวจแล้ว และข้อมูลตลาดดึงสด 26–27 ก.ย. 2569 · รายการที่ยังรอยืนยันทำเครื่องหมาย ⚠

รหัสทรัพย์

ASAP-00039-CDS

โครงการ

Rhythm Phahol-Ari (ริธึ่ม พหล-อารีย์) · ผู้พัฒนา บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)

ที่ตั้ง

ถนนพหลโยธิน (ช่วงสะพานควาย–อารีย์) แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพฯ 10400

ประเภท

ห้องชุดพักอาศัย · กรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)

พื้นที่ห้องชุด

65.21 ตร.ม. (ห้อง 59.88 + ที่วางเครื่องปรับอากาศ 1.16 + ระเบียง 4.17) ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด · ฝ้าสูง 2.60 ม.

ห้องนอน / ห้องน้ำ

2 ห้องนอน · 2 ห้องน้ำ (ห้องน้ำในห้องนอนใหญ่มีอ่างอาบน้ำ)

ชั้น

ชั้น 40 จากอาคาร 53 ชั้น (ชั้นสูง)

ทิศ / วิว

ทิศใต้ · วิวเมือง · ตรวจด้วยเข็มทิศหน้างาน ส.ค. 2569

สภาพห้อง

ปรับปรุงผนัง ฝ้า และสีทั้งห้องรวมระเบียง พร้อมยาแนวห้องน้ำใหม่ ปี 2568 · สภาพปัจจุบันตามภาพ 29 ภาพ

การตกแต่ง

ตกแต่งพร้อมเฟอร์นิเจอร์ตามภาพ (บิวท์อิน โซฟา โต๊ะทานอาหาร เตียง เครื่องปรับอากาศ ตู้เย็น เครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ) — รายการที่ขายรวมรอยืนยันกับเจ้าของ

สัตว์เลี้ยง

ไม่อนุญาต (ระเบียบโครงการ)

ที่จอดรถ

สิทธิ์ที่จอดรถ 1 คัน · โครงการมีที่จอดราว 470 คัน

ค่าส่วนกลาง

45 ฿/ตร.ม./เดือน ≈ 2,934 ฿/เดือน — ตรงกัน 2 แหล่ง (Hipflat · PropertyHub) · รอยืนยันกับนิติบุคคล

โควตาต่างชาติ

รอยืนยันยอดคงเหลือกับนิติบุคคล — ยังไม่ระบุในสื่อ

อาคาร

1 อาคาร 53 ชั้น · 809 ห้อง · สร้างเสร็จ ธ.ค. 2555 · ที่ดินโครงการราว 5.5 ไร่

ส่วนกลาง

ล็อบบี้เพดานสูง 7 ม. · สระว่ายน้ำ · ฟิตเนส · ซาวน่า · สวน · Sky kitchen · รปภ. 24 ชม. · CCTV

ราคาตั้งปัจจุบัน

6,490,000 ฿ · 99,525 ฿/ตร.ม. · ยืนยัน ก.ย. 2569

สถานะการขาย

ASAP เป็นนายหน้าแต่งตั้งแต่เพียงผู้เดียว (Exclusive) · นัดชมล่วงหน้าผ่านทีม ASAP

03 · LOCATION & NEARBY

ทำเลพหลโยธิน — ระหว่างสะพานควายกับอารีย์

แขวงสามเสนใน เขตพญาไท คือย่านที่อยู่อาศัยและสำนักงานเมืองชั้นในริมถนนพหลโยธิน ด้านหลังติดย่านร้านอาหารประดิพัทธ์ และต่อเนื่องถึงย่านคาเฟ่อารีย์ · เปิด OpenStreetMap

โรงพยาบาลวิมุต500 ม. · เดิน 7 นาที ★

Big C Supercenter สะพานควาย600 ม. · เดิน 9 นาที

ธนาคารออมสิน สำนักงานใหญ่600 ม. · เดิน 8 นาที

BTS สะพานควาย850 ม. · เดิน 12 นาที ★

Market Place Ari1.3 กม. · เดิน 19 นาที

Villa Market อารีย์ (ซอยพหลโยธิน 6)1.3 กม. · เดิน 19 นาที

BTS อารีย์1.4 กม. · เดิน 20 นาที

ตลาดนัดจตุจักร1.8 กม. · ขับ 5 นาที

โรงเรียนสามเสนวิทยาลัย2.5 กม. · ขับ 6 นาที

โรงพยาบาลพญาไท 23.0 กม. · ขับ 6 นาที

* ระยะทางทุกจุดวัดจริงด้วย Google Maps Directions จากพิกัดโครงการ 13.7889576, 100.5454391 เมื่อ 26–27 ก.ย. 2569 ไปยังตำแหน่งจริงของแต่ละสถานที่ (สถานีรถไฟฟ้าวัดถึงตัวสถานี) · หมุดโครงการบางเว็บคลาดไปราว 250 ม. จึงไม่ใช้ · เว็บประกาศบางแห่งเขียนระยะถึง BTS 700–900 ม. หรือ “เดินไม่ถึง 10 นาทีถึงอารีย์” ซึ่งไม่ตรงกับเส้นทางจริง

จุดน่าสนใจและผลต่อมูลค่า

เดินถึง BTS สะพานควาย 12 นาทีบนทางราบ — อยู่ระหว่าง 2 สถานี
สะพานควาย 850 ม. และอารีย์ 1.4 กม. · นั่ง 1–2 สถานีถึงหมอชิต/จตุจักร และต่อ MRT ได้ · เราบอกตัวเลขจริงตั้งแต่แรกเพื่อไม่ให้ผู้ซื้อผิดหวังหน้างาน

โรงพยาบาลวิมุต เดิน 7 นาที · Big C และธนาคารออมสิน สำนักงานใหญ่ เดิน 8–9 นาที
ของใช้ประจำวัน โรงพยาบาลเอกชน และแหล่งงานขนาดใหญ่อยู่ในระยะเดิน · ตอบโจทย์ครอบครัวเล็กและบุคลากรที่ทำงานในย่าน

ย่านอารีย์–ประดิพัทธ์ ร้านอาหารและคาเฟ่
ย่านไลฟ์สไตล์ที่คนทำงานและชาวต่างชาตินิยม · ตลาดนัดจตุจักรและสวนจตุจักรขับเพียง 5 นาที

สถานี BTS เสนาร่วม (N6) — สถานีตามแผน ยังไม่เปิดให้บริการ
ข่าวล่าสุดที่พบคือการเสนอโครงการเมื่อปี 2563 และยังไม่มีกำหนดเปิด — ไม่นำมาใช้เป็นจุดขายหรือประกอบการตั้งราคา

ผังเมืองสีแดง พาณิชยกรรม (พ.3)
ผังเมืองรวม กทม. พ.ศ. 2556 · ตรวจจากระบบผังเมืองทางการของ กทม. · ร่างผังเมืองใหม่ปรับเป็น พ.5 ซึ่งยังไม่มีผลบังคับใช้

ความเสี่ยงน้ำท่วมต่อตัวห้องต่ำ
เขตพญาไทไม่อยู่ในกลุ่มเขตที่เสียหายปี 2554 และห้องอยู่ชั้น 40 · ยังไม่ได้ตรวจแผนที่เสี่ยงน้ำท่วมรายจุด

04 · SWOT ANALYSIS

จุดแข็ง · จุดอ่อน · โอกาส · ความเสี่ยง

Strengths

ราคาต่อ ตร.ม. อยู่ในกลุ่มต่ำสุดของห้อง 2 ห้องนอน 65–67 ตร.ม. ในโครงการ (41 ห้องที่ประกาศขายอยู่)
ชั้น 40 ทิศใต้ วิวเมือง — ห้อง 2 ห้องนอนที่ประกาศขายส่วนใหญ่อยู่ชั้น 15–37
2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 65.21 ตร.ม. — ห้องน้ำในห้องนอนใหญ่มีอ่างอาบน้ำ
ปรับปรุงผนัง ฝ้า สีทั้งห้องปี 2568 พร้อมเข้าอยู่
เดินถึง BTS สะพานควาย 12 นาที · โรงพยาบาลวิมุต 7 นาที · Big C 9 นาที
โครงการ AP 53 ชั้น ส่วนกลางครบ · ASAP เป็นนายหน้าแต่งตั้งแต่เพียงผู้เดียว

Weaknesses

ประกาศขายในโครงการมาก — ห้อง 2 ห้องนอนไม่ซ้ำราว 51 รายการ · ข้อมูลตลาดชี้ว่าห้องในโครงการใช้เวลาขายเฉลี่ยราว 517 วัน
อาคารอายุราว 14 ปี (เสร็จ ธ.ค. 2555)
ไม่ใช่ห้องติดสถานี — BTS สะพานควายเดิน 12 นาที
ที่จอดรถ 1 คัน · เลี้ยงสัตว์ไม่ได้
รายการเฟอร์นิเจอร์ที่ขายรวมยังไม่ยืนยัน — ห้องคู่แข่งส่วนใหญ่ขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ

Opportunities

ห้อง 2 ห้องนอนในตึกใหม่ใกล้เคียงตั้งราคา 141,000–171,000 ฿/ตร.ม. — ผู้ซื้องบ 6–7 ล้านที่ต้องการ 2 ห้องนอนจะหันมาดูคอนโดมือสองคุณภาพดี
ยอดขายคอนโด กทม.-ปริมณฑล ไตรมาส 2/2569 เพิ่มขึ้น 19.5% (REIC) — ความต้องการยังอยู่ถ้าราคาเข้าตลาด
คนทำงานย่านอารีย์-พหลโยธิน-จตุจักร และบุคลากรโรงพยาบาลในย่าน
ครอบครัวเล็กที่ต้องการห้องนอนที่ 2 เป็นห้องลูกหรือห้องทำงาน
ชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพฯ นิยมย่านอารีย์ (ต้องยืนยันโควตาต่างชาติก่อน)

Threats

ประกาศขายคอนโดมือสองทั้งตลาดเพิ่มขึ้น 25.2% (REIC ไตรมาส 2/2569) — ผู้ซื้อมีตัวเลือกมาก
ห้อง 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 60 ตร.ม. ในโครงการเดียวกันตั้ง 5.0–6.2 ล้าน ดึงผู้ซื้องบต่ำ
มีประกาศห้องนี้ที่นายหน้าภายนอกลงเองโดยไม่ได้รับมอบหมาย — ผู้ซื้อเห็นหลายเจ้า
ราคาประกาศในโครงการอ่อนลงราว 5% ในรอบปี (Hipflat)
ดอกเบี้ยและเกณฑ์สินเชื่อ — กนง. คงดอกเบี้ยนโยบาย 1.00% (26 ส.ค. 2569)

05 · TIER PRICING

ราคาแนะนำ Tier A/B/C และบันไดราคา

ราคาของห้องนี้ถูกกำหนดโดยห้องขนาดเดียวกันในโครงการเดียวกัน — ห้อง 2 ห้องนอน 65–67 ตร.ม. ในโครงการประกาศขายอยู่ 41 ห้อง ค่ากลางราคาประกาศราว 115,000 ฿/ตร.ม. ส่วนราคาซื้อขายจริงของห้องแบบเดียวกันในช่วงปี 2565–2568 อยู่ราว 106,000–107,500 ฿/ตร.ม. (ฐานข้อมูล Hipflat) · ราคาตั้ง 99,525 ฿/ตร.ม. จึงต่ำกว่าตลาดอยู่แล้วราว 7% และอยู่อันดับ 2–3 ที่ถูกที่สุดของกลุ่ม

★ ราคาแนะนำสำหรับตั้งขาย (Tier A)

6,390,000–6,490,000 ฿

★ จุดแนะนำ 6,490,000 ฿ = ราคาตั้งปัจจุบัน · ≈ 97,991–99,525 ฿/ตร.ม. · ต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงของห้องแบบเดียวกันราว 6–7% · ระยะขายคาด 30–90 วันเมื่อทำตลาดครบช่องทาง · โอกาสปิดราว 60–70%

Tier B — ราคาตลาด

6,790,000–6,990,000 ฿

≈ 104,125–107,192 ฿/ตร.ม. · เท่าระดับราคาซื้อขายจริงของห้องแบบเดียวกัน · ระยะขายคาด 90–180 วัน · โอกาสปิดราว 40–50%

Tier C — ตั้งสูง

7,300,000–7,500,000 ฿

≈ 111,946–115,013 ฿/ตร.ม. · ระดับค่ากลางราคาประกาศ แข่งกับห้องราคาเดียวกันกว่า 20 ห้อง · ระยะขาย 12 เดือนขึ้นไป · โอกาสปิดราว 15–20%

บันไดราคาขาย — ยิ่งลงบันได ยิ่งปิดเร็ว

เพดาน

8,000,000 ฿ ขึ้นไป · 122,680 ฿/ตร.ม. ขึ้นไป · ไม่มีกำหนด · โอกาสต่ำกว่า 10%

ตั้งสูง (Tier C)

7,300,000–7,500,000 ฿ · 111,946–115,013 ฿/ตร.ม. · 12 เดือนขึ้นไป · โอกาส 15–20%

เหนือราคาตลาด

7,000,000–7,100,000 ฿ · 107,345–108,879 ฿/ตร.ม. · 6–12 เดือน · โอกาส 25–35%

ราคาตลาด (Tier B)

6,790,000–6,990,000 ฿ · 104,125–107,192 ฿/ตร.ม. · 90–180 วัน · โอกาส 40–50%

★ ราคาแนะนำ Tier A

6,390,000–6,490,000 ฿ · 97,991–99,525 ฿/ตร.ม. · 30–90 วัน · โอกาส 60–70%

ต่ำกว่า Tier A (ไม่แนะนำ)

6,190,000–6,350,000 ฿ · ต่ำกว่าห้อง 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำทุกห้องในโครงการ และต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง 10–13% โดยไม่มีหลักฐานว่าจำเป็น

ค่าเช่า

ทรัพย์นี้เสนอขายอย่างเดียว — ไม่ตั้งราคาเช่าในรอบนี้

ราคาตั้ง ไม่เท่ากับราคาปิด — ในโครงการมีห้อง 2 ห้องนอนประกาศขายพร้อมกันหลายสิบรายการ ผู้ซื้อเทียบราคาต่อ ตร.ม. ก่อนเสมอ

ระยะเวลาและโอกาสปิดเป็นการประเมินเชิงวิชาชีพจากราคาประกาศเทียบเคียงและราคาซื้อขายจริง ไม่ใช่สถิติรายห้อง และไม่ใช่การรับประกันผล

ประกาศขายห้อง 2 ห้องนอน 65–67 ตร.ม. ในโครงการเดียวกัน ล่าสุด 8 รายการ

8 ก.ย. 2569 · PropertyHub

2 ห้องนอน 67 ตร.ม. ชั้น 24 · 7,000,000 ฿ · 104,478 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

4 ก.ย. 2569 · PropertyHub

2 ห้องนอน 66 ตร.ม. ชั้น 22 · 8,200,000 ฿ · 124,242 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

27 ก.ค. 2569 · PropertyHub

2 ห้องนอน 66 ตร.ม. ชั้น 15–20 · 7,600,000 ฿ · 115,152 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

23 ก.ค. 2569 · PropertyHub

2 ห้องนอน 65.21 ตร.ม. ชั้น 18 ห้องมุม · 6,490,000 ฿ · 99,525 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

1 มิ.ย. 2569 · PropertyHub

2 ห้องนอน 67 ตร.ม. ชั้น 26 · 7,500,000 ฿ · 111,940 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

1 มิ.ย. 2569 · PropertyHub

2 ห้องนอน 65 ตร.ม. ชั้น 16 · 9,000,000 ฿ · 138,462 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

30 ธ.ค. 2568 · PropertyHub

2 ห้องนอน 66 ตร.ม. ชั้น 30–35 · 8,300,000 ฿ · 125,758 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

13 พ.ย. 2568 · PropertyHub

2 ห้องนอน 65.21 ตร.ม. ชั้น 32 · 7,500,000 ฿ · 115,013 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

ราคาในกราฟและตารางคือราคาประกาศขาย ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง · ดึงข้อมูลจาก PropertyHub 26 ก.ย. 2569 (ตรวจลิงก์ซ้ำ 27 ก.ย. 2569) · วันที่ = วันสร้างประกาศจริง · คัดเฉพาะห้อง 2 ห้องนอน 65–67 ตร.ม. ในโครงการเดียวกัน เรียงล่าสุดก่อน ห้องที่ลงประกาศซ้ำหลายครั้งนับครั้งเดียว และตัดประกาศที่น่าจะเป็นห้องนี้ · ค่ากลางของชุดนี้ 115,083 ฿/ตร.ม. ใกล้ค่ากลางทั้งโครงการ 115,013 · ไม่แสดงชื่อหรือเบอร์ของผู้ลงประกาศ · กดแต่ละแถวเพื่อเปิดประกาศต้นทางในหน้าต่างใหม่ (ประกาศอาจถูกแก้ไขหรือลบภายหลังโดยผู้ลงประกาศ)

ระดับความเชื่อมั่น

87/100

ข้อมูลตลาดและประกาศเทียบเคียง 89% · ระยะทางทำเล 95% · ข้อมูลตัวห้อง 70% (พื้นที่ ชั้น ทิศ ตรวจจากเอกสารสิทธิ์และหน้างานแล้ว · รายการเฟอร์นิเจอร์ ค่าส่วนกลาง และโควตาต่างชาติ รอยืนยันกับเจ้าของและนิติบุคคล) — ความเชื่อมั่นจะขึ้นเมื่อได้ข้อมูลครบ

★ ราคาแนะนำ (Tier A)

6.49M ฿

ราคาตั้งปัจจุบัน 6,490,000 ฿ อยู่ในช่วง Tier A แล้ว · ช่วง Tier A 6,390,000–6,490,000 ฿ ใช้เป็นกรอบพิจารณาเมื่อได้รับข้อเสนอจริง · ทบทวนจากตัวเลขจริงเมื่อครบ 30 วัน (ราว 26 ต.ค. 2569)

06 · SALES PROBABILITY

โอกาสปิดดีลตามระดับราคา & แผนการตลาด

8,000,000 บาทขึ้นไป (เพดาน)

ต่ำมาก

7,300,000–7,500,000 บาท (Tier C)

ต่ำ

7,000,000–7,100,000 บาท

ต่ำ-ปานกลาง

6,790,000–6,990,000 บาท (Tier B · ราคาตลาด)

ปานกลาง

6,390,000–6,490,000 บาท (Tier A) ★ ราคาแนะนำตั้งขาย

ปานกลาง-สูง

* ตัวเลขโอกาสปิดประเมินจากตำแหน่งราคาเทียบประกาศในโครงการ ราคาซื้อขายจริงของห้องแบบเดียวกัน และระยะเวลาขายเฉลี่ยของโครงการ ไม่ใช่ผลจากแบบจำลองสถิติ และไม่ใช่การรับประกันผล · ระยะเวลาเริ่มนับเมื่อเปิดทำตลาดครบทุกช่องทาง

แผนการตลาดที่เราเสนอ

1. ชูชั้น 40 ทิศใต้ วิวเมือง ในบรรทัดแรกของทุกประกาศ + วิดีโอสั้นวิวจากระเบียง
ห้อง 2 ห้องนอนในโครงการมีหลายสิบรายการ · ชั้นสูงและวิวคือสิ่งที่ทำให้ห้องนี้ต่างจากห้องอื่นในราคาเดียวกัน · ใช้ภาพจริง 29 ภาพชุดนี้

2. วางราคาในช่วง Tier A ตั้งแต่วันแรก
ราคาต่อ ตร.ม. อยู่ในกลุ่มต่ำสุดของห้องแบบเดียวกัน · ผู้ซื้อที่เทียบราคาจะเห็นห้องนี้ก่อน โดยไม่ต้องลดราคาซ้ำระหว่างทาง

3. เจาะคนทำงานย่านอารีย์-สะพานควาย-จตุจักร และบุคลากรโรงพยาบาลในย่าน
เดินถึงโรงพยาบาลวิมุต 7 นาที และ BTS สะพานควาย 12 นาที · ช่องทาง: กลุ่มชุมชนในย่าน + โฆษณาเจาะพื้นที่ (เมื่อได้รับอนุมัติงบ)

4. ขึ้นเว็บ asapestate.com 15 ภาษา + ชุดคอนเทนต์ทุกแพลตฟอร์ม
ภาษาอังกฤษ จีน ญี่ปุ่น เข้าถึงชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพฯ · ทุกชิ้นเขียนด้วยระยะที่วัดจริง · BTS สะพานควาย 850 ม. · โรงพยาบาลวิมุต 500 ม.

5. ตามหาผู้ซื้อที่ประกาศหาห้องอยู่แล้ว (Demand Hunt)
ไม่รอให้ลูกค้าเจอเรา — ทีมไล่หาผู้ที่โพสต์หาคอนโด 2 ห้องนอนย่านอารีย์-พหลโยธิน แล้วนำเสนอห้องโดยตรง

6. เปิดรับนายหน้าพันธมิตร (co-broke) ผ่าน ASAP ช่องทางเดียว
นายหน้าที่มีลูกค้าตรงกลุ่มนำเสนอห้องนี้ร่วมกับเราได้ · ราคาและข้อมูลห้องออกจากแหล่งเดียว ผู้ซื้อไม่สับสน

7. ตอบลูกค้าภายใน 15 นาที และรายงานผลเจ้าของทุกสัปดาห์
จำนวนคนเห็น · จำนวนติดต่อ · นัดชม · ข้อเสนอที่ได้รับ — ตัดสินใจเรื่องราคาจากตัวเลขจริง ไม่ใช่ความรู้สึก

asapestate.com 15 ภาษาFacebook Page + กลุ่มInstagramTikTokYouTube ShortsLINE OA / VOOMDDpropertyPropertyHubLivinginsiderGoogle Business ProfileLinkedInนายหน้าพันธมิตร co-broke

07 · TARGET BUYERS

กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมาย

คู่และครอบครัวเริ่มต้น ทำงานย่านอารีย์-พหลโยธิน-จตุจักร งบ 6–7 ล้าน — กลุ่มหลัก

ได้ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 65 ตร.ม. ในงบใกล้ห้อง 1 ห้องนอนของตึกใหม่ใกล้เคียง · ช่องทาง: Facebook · LINE OA · เว็บ ASAP · เว็บประกาศหลัก

บุคลากรโรงพยาบาลวิมุต พนักงานธนาคารออมสิน สำนักงานใหญ่ และออฟฟิศย่านอารีย์

เดินถึงที่ทำงานได้ · ช่องทาง: กลุ่มชุมชนในย่าน · LinkedIn · โฆษณาเจาะพื้นที่รัศมี 3 กม.

นักลงทุนซื้อปล่อยเช่า

ห้อง 2 ห้องนอนในย่านนี้มีความต้องการเช่าต่อเนื่อง · ช่องทาง: ฐานลูกค้า ASAP · LINE · กลุ่มนักลงทุนคอนโด

พ่อแม่ซื้อให้ลูกที่เรียนหรือเริ่มทำงาน

ใกล้ BTS และโรงพยาบาล · ห้องนอนที่ 2 ใช้เป็นห้องทำงานได้ · ช่องทาง: Facebook · Google Search

ชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพฯ

ย่านอารีย์เป็นที่นิยม · ต้องยืนยันโควตาต่างชาติกับนิติบุคคลก่อนนำเสนอ · ช่องทาง: คอนเทนต์ภาษาอังกฤษ/จีน/ญี่ปุ่น · เครือข่ายนายหน้าพันธมิตร

กลุ่มที่ไม่ใช่ลูกค้า — การโปรโมตกับกลุ่มนี้คือการเสียงบเปล่า

คนที่มีสัตว์เลี้ยง (โครงการไม่อนุญาต) · คนที่ต้องการที่จอดรถ 2 คัน · คนที่ต้องการตึกใหม่หรือห้องติดสถานีรถไฟฟ้า — สามกลุ่มนี้จะมาดูห้องแล้วไม่ตัดสินใจ

08 · METHODOLOGY & STANDARDS

วิธีการประเมิน & มาตรฐานที่ยึด

รายงานฉบับนี้ใช้แนวทางประเมินเชิงเปรียบเทียบตลาดเป็นหลัก ตรวจสอบสองชั้น คือภายในโครงการเดียวกันและโครงการใกล้เคียงระดับเดียวกัน พร้อมราคาซื้อขายจริง ภายใต้กรอบมาตรฐานวิชาชีพสากล

Market Comparison Approach — ชั้นที่ 1 ภายในโครงการ

ใช้ราคาต่อตารางเมตรของห้อง 2 ห้องนอน 65–67 ตร.ม. ในโครงการเดียวกัน 41 ห้องที่ไม่ซ้ำกัน จาก 3 เว็บ พร้อมลิงก์ต้นทางและวันที่ · ร่วมกับราคาซื้อขายจริงของห้องแบบเดียวกัน 3 รายการ (ฐานข้อมูล Hipflat)

ชั้นที่ 2 — โครงการใกล้เคียงระดับเดียวกัน

เทียบ 10 โครงการในรัศมีราว 1.3 กม. (ประกาศขาย 2 ห้องนอน 72 รายการ และเช่า 71 รายการ) เพื่อดูว่าอาคารใหม่และอาคารรุ่นเดียวกันวางราคาต่างกันเท่าไร · ใช้ตรวจความสมเหตุสมผล ไม่ใช่ตัวตั้งราคา

ตรวจทุกแหล่งออนไลน์และรายงานตัวหาร

ลองดึงข้อมูลจาก 22 เว็บ — ได้ราคา 6 · ได้ข้อมูลโครงการ 4 · เปิดแล้วไม่ได้ข้อมูลที่ใช้ได้ 4 · ไม่พบโครงการนี้ 7 · ไม่เข้าตามข้อห้ามของเว็บ 1 · และตรวจรายการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีทั้งเขตพญาไท ไม่พบห้องในโครงการนี้

วิธีที่ไม่ได้ใช้เป็นตัวตั้งราคา และเหตุผล

Income Approach — ใช้ตรวจความสมเหตุสมผลภายในเท่านั้น · Cost Approach — ไม่เหมาะกับห้องชุดในอาคารที่ขายครบแล้ว · ราคาประเมินราชการ — ไม่ใช้ตั้งราคาขาย

ฐานมูลค่าและการเปิดเผยตามมาตรฐาน (Basis of Value — RICS Red Book / IVS)

ฐานมูลค่า = มูลค่าตลาด (Market Value) ตามความหมายของ IVS · วันที่มีผลของการประเมิน 27 ก.ย. 2569 (ข้อมูลตลาดดึง 26–27 ก.ย. 2569) · สกุลเงินบาท · ไม่มีสมมติฐานพิเศษ (ประเมินในสภาพส่งมอบได้ ไม่มีผู้เช่า) · ค่ากลางตลาดใช้ค่ามัธยฐานของรายการเทียบเคียง · มูลค่าตลาดชี้วัดราว 6,900,000–7,000,000 ฿ · ผู้จัดทำคือทีม ASAP ซึ่งเป็นนายหน้าของทรัพย์นี้ (มีส่วนได้เสีย) ไม่ใช่ผู้ประเมินราคาที่ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. · ใช้เพื่อการตัดสินใจราคาขายของเจ้าของเท่านั้น

ข้อจำกัดของรายงานฉบับนี้ที่ต้องบอกตรง ๆ

ยังไม่ได้ตรวจสภาพเชิงเทคนิค (งานระบบ/เครื่องใช้ไฟฟ้า) · รายการเฟอร์นิเจอร์ที่ขายรวม ค่าส่วนกลาง และโควตาต่างชาติ รอยืนยันกับเจ้าของและนิติบุคคล · ราคาเทียบเคียงในโครงการเป็นราคาประกาศ ราคาซื้อขายจริงมี 3 รายการจากฐานข้อมูล Hipflat (ไม่ใช่ข้อมูลกรมที่ดิน) · การตัดประกาศซ้ำใช้ขนาด ชั้น และราคา จึงเป็นค่าประมาณ · ช่องทางโซเชียลยังไม่ได้กวาด

รายงานจัดทำโดยอ้างอิงกรอบมาตรฐานสากล RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) Red Book และ IVS (International Valuation Standards) ในส่วนหลักการเปรียบเทียบตลาดและการเปิดเผยข้อจำกัด · ข้อมูลทุกจุดมีแหล่งที่มาและวันที่ดึง · ข้อมูลส่วนบุคคลของเจ้าของไม่ปรากฏในรายงานตาม พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 · รายงานนี้เป็นความเห็นเชิงวิชาชีพเพื่อการตัดสินใจทางการตลาด ไม่ใช่รายงานประเมินเพื่อหลักประกันสินเชื่อ

09 · WHY DIFFERENT

What Makes Us Different

ทำไม ASAP ถึงไม่เหมือนที่อื่น

บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ใช้ AI ในระดับเครื่องมือ — แต่ยังไม่มีใครออกแบบ AI ให้เป็นโครงสร้างองค์กรทั้งระบบ

Built for the AI Era

ทรัพย์ของคุณต้องถูกเจอ — ไม่ใช่แค่บน Google

ทุกวันนี้คนไม่ได้ค้นหาบ้านจาก Google อย่างเดียว แต่ถาม ChatGPT ถาม Gemini ถาม Claude หรือพูดใส่มือถือ เราจึงออกแบบให้ทรัพย์ทุกชิ้นถูกอ่านเจอได้จากทุกทาง

SEO

ค้นเจอบน Search Engine

โครงสร้างหน้าเว็บและข้อมูลถูกจัดให้เครื่องมือค้นหาเข้าใจได้ครบทุกหน้า

AEO

ตอบได้ทันทีในกล่องคำตอบ

จัดโครงสร้างคำถาม–คำตอบให้ระบบหยิบไปแสดงเป็นคำตอบตรง ไม่ใช่แค่ลิงก์

AIO · AI-SEARCH

ถูกอ้างอิงโดย AI

ฝังข้อมูลแบบมีโครงสร้างให้ ChatGPT · Gemini · Claude · Perplexity อ่านและอ้างอิงทรัพย์ได้

AI-VOICE

ค้นหาและฟังได้ด้วยเสียง

รองรับการค้นหาด้วยเสียง และทำข้อมูลให้ผู้ช่วยเสียงอ่านออกเสียงได้ถูกต้อง

i18n · 15 ภาษา

ทั้ง 15 ภาษาจัดทำจริง

ไม่ใช่ปุ่มแปลอัตโนมัติ แต่จัดทำเนื้อหาแยกตามภาษา รวมภาษาอาหรับแบบอ่านขวาไปซ้าย

MULTI-CHANNEL

ประกาศพร้อมกันทุกช่องทาง

ปรับโทนและรูปแบบให้เหมาะกับแต่ละแพลตฟอร์มโดยอัตโนมัติ ในการสั่งครั้งเดียว

10 · WHY CHOOSE US

Why Choose Us

ทำไมต้องเลือกเรา

6 เรื่องที่เราทำได้ แล้วเจ้าอื่นในตลาดยังทำไม่ได้หรือทำได้ไม่ครบ

Comparison

เราทำงานอย่างไร

เทียบให้เห็นภาพว่าระบบของเราเตรียมอะไรไว้ให้คุณบ้างในแต่ละเรื่อง

หัวข้อ

ASAP ESTATE

วิธีทำงานแบบเดิมที่คุ้นเคย

การถูกค้นเจอ

SEO + AEO + AIO + AI-Search + AI-Voice ครบทุกหน้า

ทำ SEO อย่างเดียว

ค่าใช้จ่ายวันโอน

คำนวณครบก่อนตกลงราคา เห็นยอดสุทธิ

ไปคุยกันวันโอน

งานสินเชื่อ

ประเมินโอกาสผ่าน แนะนำธนาคารที่เหมาะ แก้เคสถูกปฏิเสธ

ส่งชื่อให้ธนาคารแล้วรอลุ้น

เคส NPL / NPA

มีทีมเฉพาะทาง เจรจากับสถาบันการเงินได้

ปฏิเสธตั้งแต่ต้น

การใช้ AI

AI Agent 59 บทบาทเฉพาะทาง ครอบคลุมทุกสายงาน ทำงานประสานกัน

แชทบอทตอบคำถามพื้นฐาน

การตอบลูกค้า

ตอบทันทีตลอด 24 ชั่วโมง

ตามเวลาทำการ

ภาษา

15 ภาษา จัดทำเนื้อหาแยกจริง รวมอาหรับ RTL

1 – 2 ภาษา หรือปุ่มแปลอัตโนมัติ

การคัดกรองผู้ติดต่อ

คัดกรองอัตโนมัติ ป้องกันบอทและมิจฉาชีพ

รับทุกรายการ ไม่มีการคัดกรอง

ระยะเวลาขึ้นทรัพย์

ภายใน 48 ชั่วโมง ผ่านการตรวจสอบครบขั้นตอน

หลายวันถึงหลายสัปดาห์

ความโปร่งใส

ตรวจสอบย้อนกลับได้ทุกขั้นตอน

ขึ้นกับแต่ละราย

11 · AI GOVERNANCE

ปลอดภัย · โปร่งใส · ตรวจสอบได้

ขับเคลื่อนด้วย AI ที่มีธรรมาภิบาล

เราใช้ทีม AI เฉพาะทางทำงานร่วมกับทีมมนุษย์ ภายใต้กรอบธรรมาภิบาล AI ที่มีกฎระเบียบควบคุมชัดเจน โปร่งใส และตรวจสอบได้ — ทุกการตัดสินใจสำคัญผ่านการอนุมัติโดยมนุษย์ (Human Approval Gate)

เน้นความปลอดภัย

ปกป้องข้อมูลลูกค้าและเจ้าของทรัพย์ด้วยมาตรฐานความปลอดภัยระดับองค์กร

รวดเร็ว

ประเมินราคา วิเคราะห์ และตอบกลับได้เร็วด้วยระบบอัตโนมัติ

แม่นยำ

อ้างอิงข้อมูลจริงจากภาครัฐและตลาด ลดความผิดพลาด

PDPA

เก็บและใช้ข้อมูลตาม พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลอย่างเคร่งครัด

ธรรมาภิบาล AI

กฎควบคุมชัดเจน โปร่งใส ตรวจสอบได้ และอนุมัติโดยมนุษย์

เรียนรู้จากงานจริง

ทุกงานที่ทำถูกเก็บเป็นบทเรียนสะสม ระบบจึงทำงานได้ดีขึ้นตามประสบการณ์จริง

เรียนรู้จากข้อผิดพลาด

ทุกเคสที่พลาดถูกบันทึก หาสาเหตุ และวางวิธีป้องกันไม่ให้เกิดซ้ำ

วัดผลด้วย KPI จริง

ทั้ง AI และทีมมนุษย์มีตัวชี้วัดของตัวเอง วัดผลเป็นรอบ ไม่ใช่ประเมินด้วยความรู้สึก

มีทีมตรวจสอบการทำงาน

มีบทบาทควบคุมคุณภาพ กำกับการปฏิบัติตามกฎ และเฝ้าระวังความเสี่ยง คอยตรวจสอบงานของ AI

เคารพกฎหมายไทย

ทำงานภายใต้ พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ร.บ. ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน และ พ.ร.บ. ว่าด้วยการกระทำความผิดเกี่ยวกับคอมพิวเตอร์

RICS มาตรฐานผู้ประเมินสากล IVS มาตรฐานการประเมินมูลค่าสากล PDPA คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล AMLA ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน Computer Crime Act พ.ร.บ. คอมพิวเตอร์

12 · DATA SOURCES

แหล่งที่มา / แหล่งข้อมูลอ้างอิง

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) และเอกสารจากเจ้าของ

พื้นที่ห้องชุด 65.21 ตร.ม. (ห้อง 59.88 + ที่วางเครื่องปรับอากาศ 1.16 + ระเบียง 4.17) ชั้น 40 แขวงสามเสนใน เขตพญาไท · ไม่เปิดเผยรายละเอียดส่วนบุคคลตาม PDPA — ตรวจ 28 ส.ค. และ 27 ก.ย. 2569

Google Maps · พิกัดโครงการและเส้นทาง 10 จุด

google.com/maps · พิกัด 13.7889576, 100.5454391 · ระยะเดิน/ขับวัดจริงทุกจุด — 26–27 ก.ย. 2569

PropertyHub · ประกาศขายและเช่าในโครงการ + 10 โครงการใกล้เคียง

propertyhub.in.th · ขาย 110 / เช่า 279 · วันที่สร้างประกาศจริง · ค่าส่วนกลาง 45 ฿/ตร.ม. — 26 ก.ย. 2569

DDproperty · หน้าโครงการและประกาศในโครงการ

ddproperty.com · ขาย 69 / เช่า 94 · ข้อมูลโครงการ 53 ชั้น 809 ห้อง — 26 ก.ย. 2569

Hipflat · หน้าโครงการและราคาซื้อขายจริง

hipflat.com · ขาย 95 / เช่า 173 · ราคาซื้อขายจริงในโครงการ · ระยะเวลาขายเฉลี่ย · ค่าส่วนกลาง · ระเบียบสัตว์เลี้ยง — 26 ก.ย. 2569

Property Scout · ประกาศ 2 ห้องนอนในโครงการ

propertyscout.co.th · ขาย 57 (2 ห้องนอน 16) / เช่า 102 — 26 ก.ย. 2569

Livinginsider · Thailand-Property · FazWaz · CBRE Thailand

livinginsider.com · thailand-property.com · fazwaz.com · property.cbre.co.th · ใช้ยืนยันจำนวนประกาศ ปีที่สร้างเสร็จ และช่วงราคา — 26–27 ก.ย. 2569

REIC ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และบทวิเคราะห์ตลาด

reic.or.th · ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ไตรมาส 2/2569 · thansettakij.com ประกาศขายคอนโดมือสอง +25.2% · prop2morrow.com ยอดขายคอนโด +19.5% — 26–27 ก.ย. 2569

ธนาคารแห่งประเทศไทย · ผลการประชุม กนง. 26 ส.ค. 2569

bot.or.th · คงอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 1.00% — 27 ก.ย. 2569

กรุงเทพมหานคร · ระบบสารสนเทศผังเมืองรวม

cityplangis.bangkok.go.th · พ.3 พาณิชยกรรม (สีแดง) — 28 ส.ค. 2569

ข่าวสถานี BTS เสนาร่วม (N6)

thansettakij.com · สถานะสถานีตามแผน ยังไม่มีกำหนดเปิด — 27 ก.ย. 2569

กรมบังคับคดี · ค้นหาทรัพย์ประกาศขายทอดตลาด

asset.led.go.th · ห้องชุดทั้งเขตพญาไท 91 รายการ · ไม่พบห้องในโครงการนี้ — 27 ก.ย. 2569

ตัวหารของการค้น: ลองดึงข้อมูลจาก 22 เว็บ ได้ราคา 6 · ได้เฉพาะข้อมูลโครงการ 4 · เปิดแล้วไม่ได้ข้อมูลที่ใช้ได้ 4 · ไม่พบโครงการนี้ 7 · ไม่เข้าตามข้อห้ามของเว็บ 1 · ยังไม่ได้กวาด: Facebook / Instagram / TikTok / YouTube (ต้องเข้าสู่ระบบ จะทำในรอบตามหาผู้ซื้อ) — บันทึกไว้เพื่อไม่ให้เข้าใจผิดว่าตรวจครบแล้ว

13 · NEXT STEPS

Next Steps — แผนปฏิบัติการ

เสร็จแล้ว — ลงนามหนังสือแต่งตั้งนายหน้าแต่เพียงผู้เดียว (Exclusive) 12 เดือน พร้อมหนังสือยินยอมข้อมูลส่วนบุคคล — 29 ส.ค. 2569
เจ้าของยืนยันว่าฝากขายกับ ASAP รายเดียว · เอกสารชุดนี้คือสิ่งที่ทำให้เราลงงบโฆษณาและตามหาผู้ซื้อได้เต็มที่
เสร็จแล้ว — ราคาตั้ง 6,490,000 ฿ และช่วงราคาแนะนำ Tier A 6,390,000–6,490,000 ฿ — ยืนยัน ก.ย. 2569
ราคาตั้งอยู่ในช่วง Tier A แล้ว · ใช้ช่วง Tier A เป็นกรอบพิจารณาเมื่อได้รับข้อเสนอจริง
ยืนยันรายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ขายรวม — เจ้าของ + ASAP · ก่อนเปิดขาย
ห้องคู่แข่งส่วนใหญ่ขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ · รายการที่ชัดเจนช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจเร็วและลดการต่อรอง
ขอข้อมูลจากนิติบุคคล: ค่าส่วนกลาง ใบปลอดหนี้ โควตาต่างชาติ และรายงานตรวจอาคารประจำปี — ASAP · ก่อนเปิดขาย
ตอบคำถามผู้ซื้อได้ทันที · เปิดกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติได้เมื่อยืนยันโควตา
จัดการประกาศห้องนี้ที่นายหน้าภายนอกลงโดยไม่ได้รับมอบหมาย — ASAP ร่วมกับเจ้าของ · ก่อนเปิดขาย
ให้ราคาและข้อมูลห้องออกจากแหล่งเดียว ผู้ซื้อไม่สับสน
ขึ้นเว็บ asapestate.com 15 ภาษา + ชุดคอนเทนต์ทุกแพลตฟอร์ม — ASAP · หลังผู้บริหารอนุมัติชุดสื่อ
ทุกชิ้นใช้ภาพจริงและระยะที่วัดจริง · ชูชั้น 40 ทิศใต้ วิวเมือง + 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ + BTS สะพานควาย 12 นาที
ตามหาผู้ซื้อที่ประกาศหาห้องอยู่ + เปิดนายหน้าพันธมิตร co-broke — ASAP
ไม่รอให้ลูกค้าเจอเรา · นายหน้าพันธมิตรทำงานผ่าน ASAP ช่องทางเดียว
รายงานผลเจ้าของทุกสัปดาห์ และทบทวนราคาเมื่อครบ 30 วัน (ราว 26 ต.ค. 2569) — ASAP
คนเห็น · ติดต่อ · นัดชม · ข้อเสนอ · ถ้ายังไม่มีนัดชม ตรวจการมองเห็นของประกาศก่อนพิจารณาราคา
รับข้อเสนอ เจรจา และทำสัญญาจะซื้อจะขาย — เจ้าของ + ASAP
ตรวจเอกสารผู้ซื้อและแหล่งที่มาของเงินตามกฎหมาย · ประสานสินเชื่อกับธนาคารให้ผู้ซื้อ
โอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน — เจ้าของ + ผู้ซื้อ + ASAP
เตรียมใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลให้พร้อมก่อนวันโอน

รายงานนี้อ้างอิงข้อมูล ณ วันที่ 26–27 ก.ย. 2569 · ตลาดคอนโดมือสองย่านนี้มีประกาศขายจำนวนมาก ราคาเทียบเคียงควรทบทวนทุก 30 วัน

ราคาแนะนำ Tier A ได้รับการอนุมัติจากผู้บริหาร ASAP แล้ว · การตัดสินใจราคาสุดท้ายเป็นของเจ้าของทรัพย์

คอนโด 2 ห้องนอน 65.21 ตร.ม. ชั้น 40 Rhythm Phahol-Ari (ถนนพหลโยธิน · สะพานควาย-อารีย์ · ทิศใต้ วิวเมือง)

ภาพทรัพย์จริง