ทาวน์โฮม The Author รัชดา 32 หลังนี้ราคาเท่าไหร่

ราคาตั้งประกาศ 9,790,000 บาท และราคาที่ประเมินแนะนำสำหรับปิดการขายคือ 9,590,000 บาท เป็นทาวน์โฮม 3.5 ชั้น มือหนึ่งจากผู้พัฒนา 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่ดิน 28.8 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 227 ตารางเมตร ที่จอดรถ 2 คัน โครงการ The Author Ratchada 32 แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร

บ้านขนาดเท่าไหร่ กี่ห้องนอน

ทาวน์โฮม 3.5 ชั้น 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คัน ที่ดิน 28.8 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 227 ตารางเมตร เพดานสูง 3.2 เมตร และโถงรับแขกแบบ Double Space สูง 6.5 เมตร โครงการมีเพียง 14 ยูนิต สร้างเสร็จเดือนพฤศจิกายน 2561 และหลังนี้ยังไม่เคยมีผู้เข้าอยู่อาศัย

อยู่ที่ไหน ใกล้อะไรบ้าง ไกลรถไฟฟ้าไหม

119/6 ซอยรัชดาภิเษก 36 แยก 19-4 หรือซอยสันนิบาตเทศบาล แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร 10900 ระยะที่วัดจริงจาก Google Maps คือ Lotus's วังหิน 1.6 กิโลเมตร มหาวิทยาลัยราชภัฏจันทรเกษม 1.6 กิโลเมตร MRT ลาดพร้าว สายสีน้ำเงินและสายสีเหลือง 2.6 กิโลเมตร ขับรถ 8 นาที โรงพยาบาลเปาโล โชคชัย 4 3.3 กิโลเมตร และ Central Ladprao 5.2 กิโลเมตร ทำเลนี้ไม่ใช่ระยะเดินถึงรถไฟฟ้า ต้องใช้รถยนต์หรือมอเตอร์ไซค์รับจ้าง

ค่าส่วนกลางเท่าไหร่

ค่าส่วนกลาง 50,000 บาทต่อปี ผู้พัฒนาให้ฟรีสำหรับยูนิตนี้ตามเงื่อนไขที่แจ้ง และมีประกันภัยอาคารฟรี 5 ปีนับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ เงื่อนไขทั้งสองข้อรอเอกสารยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนา

ซื้อจากใคร โอนได้เลยไหม

ซื้อโดยตรงจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการ เป็นยูนิตสุดท้ายของโครงการที่ยังไม่เคยมีผู้เข้าอยู่ ทรัพย์พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายวันโอนตกลงกันคนละครึ่งระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ

รายงานประเมินราคา บ้านเดี่ยว 2 ชั้น 548 ตร.ม. บ้านแสนสิริ พัฒนาการ ซอยพัฒนาการ 30 เขตสวนหลวง กรุงเทพฯ

02 · PROPERTY DATA

ข้อมูลทรัพย์

บ้านเดี่ยว 2 ชั้น แบบ Sansiri 5 · โครงการบ้านแสนสิริ พัฒนาการ (ผู้พัฒนา บมจ.แสนสิริ) · รายการที่ยังรอยืนยันเพิ่มทำเครื่องหมาย ⚠

รหัสทรัพย์

ASAP-00002-HSS

โครงการ

บ้านแสนสิริ พัฒนาการ · ผู้พัฒนา บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) · 36 หลัง บนที่ดินราว 37 ไร่

ที่ตั้ง

ซอยพัฒนาการ 30 ถนนพัฒนาการ แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง กรุงเทพฯ 10250

ประเภท

บ้านเดี่ยว 2 ชั้น แบบ Sansiri 5 (แบบใหญ่อันดับ 2 ของโครงการ) · สถาปัตยกรรม English Regency

เนื้อที่ดิน

212.8 ตารางวา (2 งาน 12.8 ตร.ว.) · ตรงกับโฉนดและระบบ LandsMaps — ใหญ่กว่าบ้านแบบเดียวกันหลังอื่นที่ประกาศอยู่ (160–194 ตร.ว.)

พื้นที่ใช้สอย

548 ตารางเมตร · ฝ้าเพดานสูง 3.2 เมตรทั้งสองชั้น

ห้องนอน / ห้องน้ำ

4 นอน · 5 น้ำ · มีห้องนอนผู้สูงอายุชั้นล่างพร้อมพื้นดูดซับแรงกระแทก (Elder-Care design)

ที่จอดรถ

8 คัน (ในร่ม 4 · นอกร่ม 4)

จุดเด่นภายใน

ห้องเก็บไวน์ส่วนตัว · walk-in shoe closet · ระบบ Home Intelligence สั่งงานผ่านสมาร์ทโฟน

วัสดุ

สุขภัณฑ์ Kohler · หินอ่อน White Venus · ครัว Hacker (เยอรมนี) + ท็อป Silestone · เครื่องใช้ไฟฟ้า Kuppersbusch · มือจับทองเหลือง Baldwin

ปีสร้างเสร็จ / ทิศ

โอนปี 2561 (อายุราว 8 ปี) · หันทิศตะวันออกเฉียงใต้

ส่วนกลาง

คลับเฮาส์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนส่วนกลางพร้อมสะพานข้ามบึง รปภ. 24 ชม. · ค่าส่วนกลางอ้างอิงตลาดราว 16,000 บาท/เดือน — รอยืนยันกับนิติบุคคล

ผังเมือง / น้ำท่วม

ย.4 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย จำกัดความสูงไม่เกิน 15 ม. · GISTDA ชั้นความถี่น้ำท่วมต่ำสุด (ตรวจ 18 มิ.ย. 2569)

ภาระผูกพัน

ติดจำนองกับสถาบันการเงิน ต้องไถ่ถอนในวันโอน · ยังไม่เห็นสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด — ขอสำเนาจากท่านแล้ว

ค่าโอน / ค่าธรรมเนียม

ค่าธรรมเนียมโอนและอากรแบ่งคนละครึ่งตามที่ท่านแจ้ง · ผ่อนตรงกับเจ้าของไม่ได้

สภาพหน้างาน

ประเมินจากภาพจริงชุดที่ผ่านการอนุมัติ — ยังไม่ได้เข้าสำรวจหน้างาน

ข้อมูลที่ไม่แสดงในเอกสารนี้

ชื่อเจ้าของ เลขที่โฉนด เลขที่บ้าน และเอกสารสิทธิ์ ไม่แสดงตาม พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล

03 · LOCATION & NEARBY

ทำเลพัฒนาการ — แกนเชื่อมทองหล่อ ศรีนครินทร์ และสุวรรณภูมิ

ระยะขับรถจริงจาก Google Maps วัดวันที่ 30 ก.ย. 2569 เส้นทางเร็วสุด จากพิกัดโครงการ · เปิด OpenStreetMap

MRT สายสีเหลือง สถานีกลันตัน4.8 กม. · 8 นาที ★

โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษาพัฒนาการ4.8 กม. · 8 นาที

BTS พระโขนง5.1 กม. · 9 นาที

โรงพยาบาลสมิติเวช ศรีนครินทร์5.4 กม. · 11 นาที

Airport Rail Link สถานีหัวหมาก6.2 กม. · 10 นาที

ซีคอนสแควร์ ศรีนครินทร์8.2 กม. · 11 นาที

พาราไดซ์ พาร์ค9.5 กม. · 13 นาที

สวนหลวง ร.9ราว 13 กม. · ราว 23 นาที

ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (ทางหลวง 7)15.7 กม. · 19 นาที

ทำเลนี้ใช้รถยนต์เป็นหลัก ตัวเลขข้างบนเป็นระยะขับรถจริง ไม่ใช่ระยะเส้นตรง · ฉบับก่อน (2 ก.ย. 2569) ระบุรถไฟฟ้าใกล้สุดเป็นสถานีศรีนุช 6.4 กม. — วัดใหม่แล้วสถานีกลันตัน 4.8 กม. ใกล้กว่า · โรงเรียนนานาชาติฝั่งตะวันออกยังไม่ได้วัดระยะรายโรงเรียนในรอบนี้ จึงไม่ระบุตัวเลข · พิกัดบนแผนที่เป็นพิกัดระดับโครงการ ไม่ใช่ตำแหน่งบ้าน

สิ่งที่ทำเลนี้ให้ผู้ซื้อ

ผังเมือง ย.4 ล็อกความหนาแน่นต่ำ
จำกัดความสูงอาคารไม่เกิน 15 เมตร ไม่มีความเสี่ยงตึกสูงประชิดโครงการ = ความเงียบและความเป็นส่วนตัวที่กฎหมายคุ้มครองระยะยาว

สุวรรณภูมิ 19 นาที ผ่านทางหลวง 7
ตรงกับผู้บริหารและเจ้าของกิจการที่เดินทางบ่อย ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักของบ้านระดับนี้

MRT สายสีเหลือง กลันตัน 8 นาที · BTS พระโขนง 9 นาที
ใกล้รถไฟฟ้ากว่าที่ประกาศเดิมระบุ — ใช้ตอบข้อกังวลเรื่องไกลรถไฟฟ้าได้ด้วยตัวเลขจริง

โครงการเรือธง 36 หลัง บนที่ดินราว 37 ไร่
สัดส่วนพื้นที่ส่วนกลางต่อจำนวนบ้านสูงผิดปกติ · รปภ. 2 ชั้น 24 ชม. · ผู้ซื้อระดับนี้ให้ค่ากับความเป็นส่วนตัวมากกว่าระยะทาง

ข้อจำกัดที่ต้องบอกตามตรง
ถนนพัฒนาการช่วงชั่วโมงเร่งด่วนหนาแน่น และบ้านอายุราว 8 ปี — การนัดตรวจสภาพหน้างานร่วมกันจึงเป็นขั้นตอนมาตรฐานก่อนผู้ซื้อตัดสินใจ

04 · SWOT ANALYSIS

จุดแข็ง · จุดอ่อน · โอกาส · ความเสี่ยง

Strengths

ที่ดิน 212.8 ตร.ว. ใหญ่ที่สุดในกลุ่มบ้านแบบ 548 ตร.ม. ที่ประกาศอยู่ (หลังอื่น 160–194 ตร.ว.)
แบรนด์แสนสิริระดับเรือธง · วัสดุนำเข้าเกรดสูงทั้งหลัง
ห้องนอนผู้สูงอายุชั้นล่าง (Elder-Care design) — หายากในตลาดบ้านหรูมือสอง
จอดรถ 8 คัน รองรับครอบครัวหลายรุ่น
ผังเมือง ย.4 คุมความสูง · น้ำท่วมความถี่ต่ำสุด
ตกแต่งแล้ว พร้อมเข้าอยู่

Weaknesses

ทำเลใช้รถยนต์เป็นหลัก รถไฟฟ้าใกล้สุด 4.8 กม.
บ้านอายุราว 8 ปี ผู้ซื้อจะขอตรวจงานระบบ
ราคาระดับ 100 ล้านขึ้นไป = กลุ่มผู้ซื้อแคบ ส่วนใหญ่ใช้เงินสด
ยังไม่ได้สำรวจหน้างานและยังไม่เห็นหลังโฉนด

Opportunities

บ้านใหม่ในย่าน (บูก้าน พัฒนาการ) ตั้ง 150–180 ล้านบนบ้านที่เล็กกว่า = บ้านมือสองสภาพดีราคาต่ำกว่าได้เปรียบเรื่องความคุ้ม
ครอบครัวหลายรุ่นที่ย้ายออกจากคอนโดมองหาบ้านแปลงใหญ่ที่มีห้องผู้สูงอายุชั้นล่าง
รวมราคาเป็นราคาเดียวบนทุกเว็บ จะทำให้ผู้ซื้อเชื่อราคาและตัดสินใจเร็วขึ้น

Threats

ผู้ซื้อเห็นบ้านสเปกเดียวกับท่านหลายราคาพร้อมกัน (99 · 115 · 123 · 125 · 128 ล้าน จากหลายนายหน้า) — ผู้ซื้อจะยึดราคาต่ำสุดเป็นจุดเริ่มต่อรอง
มีประกาศ 99 ล้าน 2 รายการที่ท่านไม่ได้อนุญาต — ท่านดำเนินการให้ผู้ลงลบแล้ว (ASAP ตรวจซ้ำ 3 ต.ค. 2569)
คู่แข่งตรง: บ้านแบบเดียวกัน ที่ดิน 181 ตร.ว. ลงใหม่ 115 ล้าน เมื่อ 28 ก.ย. 2569
ราคาประกาศในโครงการ −2.1% ต่อปี (Hipflat 30 ก.ย. 2569) · บ้านแบบ 500 ตร.ม. ลงที่ 89.9–99 ล้านจากหลายนายหน้า

05 · TIER PRICING

ราคาแนะนำ · โซนราคา S/A/B/C และตำแหน่งในตลาด

บ้านหลังนี้ถูกกว่าบ้านแบบเดียวกันหลังอื่นในโครงการชัดเจนอยู่แล้ว แต่ผู้ซื้อกำลังเห็นบ้านสเปกเดียวกันหลายราคาพร้อมกันจากหลายนายหน้า และมีคู่แข่งตรงที่ 115 ล้านบนที่ดินเล็กกว่า — ราคาแนะนำ 110 ล้าน (โซน A) คือราคาต่ำสุดที่ท่านเคยให้นายหน้ารายอื่น และยังต่ำกว่าคู่แข่งตรงทั้งที่ที่ดินมากกว่า 31.8 ตร.ว.

เทียบกับบ้านที่เปิดขายอยู่จริง — ในโครงการและย่านเดียวกัน (ราคาประกาศ 30 ก.ย. 2569)

ราคาประกาศปัจจุบันของท่าน

115,000,000 ฿ · 212.8 ตร.ว. · 548 ตร.ม. · 209,854 ฿/ตร.ม. · 540,414 ฿/ตร.ว.

คู่แข่งตรง · บ้านแบบเดียวกัน ที่ดิน 181 ตร.ว. (ลง 28 ก.ย. 2569)

115,000,000 ฿ · 209,854 ฿/ตร.ม. · 635,359 ฿/ตร.ว. — ราคาเท่าท่าน ที่ดินน้อยกว่า 31.8 ตร.ว.

บ้านสเปกเดียวกับท่าน (ที่ดิน ~212 ตร.ว.) บนเว็บจากหลายนายหน้า

99 · 115 · 123 · 125 · 128 ล้านบาท · ค่ากลาง 119,000,000 ฿ — ผู้ซื้อเห็นทุกราคาพร้อมกัน

บ้านแบบ 548 ตร.ม. หลังอื่นในโครงการ (7 ประกาศ)

115,000,000–165,000,000 ฿ · ค่ากลาง 159,990,000 ฿ · 291,953 ฿/ตร.ม. · หลายรายการค้างบนกระดานเกิน 1 ปี

บ้านแบบ 500 ตร.ม. ในโครงการ

89,900,000–99,000,000 ฿ · 179,800–198,000 ฿/ตร.ม. · ลงพร้อมกันหลายนายหน้า พ.ค. 2569

บ้านแสนสิริ สุขุมวิท 67 (ผู้พัฒนาเดียวกัน · 5.8 กม.)

122,000,000 ฿ · 490 ตร.ม. · 248,980 ฿/ตร.ม. — เพดานเชิงคลาส ทำเลสุขุมวิท

บูก้าน พัฒนาการ (บ้านใหม่ · 2.7 กม.)

150,000,000–180,000,000 ฿ · 408–470 ตร.ม. · ค่ากลาง 378,418 ฿/ตร.ม. — เพดานบ้านใหม่

นันทวัน พูลวิลล่า พระราม 9-กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ (12.8 กม.)

85,000,000 ฿ · 450 ตร.ม. · 188,889 ฿/ตร.ม. — พื้นบ้านหรูรุ่นใหม่ในรัศมี

★ ราคาแนะนำ (Tier A · โซน A)

110,000,000 ฿ · 200,730 ฿/ตร.ม. · 516,917 ฿/ตร.ว. — อยู่ระหว่างพื้นบ้านหรูรุ่นใหม่ (188,889) กับแสนสิริ สุขุมวิท 67 (248,980)

ราคาทั้งหมดเป็นราคาประกาศขายที่เปิดเผยต่อสาธารณะ ณ 30 ก.ย. 2569 ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงที่จดทะเบียน · ในทางปฏิบัติราคาปิดมักต่ำกว่าประกาศ 3–10%

ข้อเสนอของเรา: ตั้งราคาที่ 110,000,000 ฿ (โซน A) และรวมเป็นราคาเดียวบนทุกเว็บ · การเปลี่ยนราคาประกาศจะทำหลังท่านยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น · ระหว่างนี้ราคาประกาศคง 115,000,000 ฿

ตำแหน่งราคาในตลาด — โซนราคา S/A/B/C เทียบประกาศขายในโครงการ 7 รายการล่าสุด

แถบสี = โซนราคา (ขอบโซน = กึ่งกลางระหว่างราคาแต่ละขั้น ÷ พื้นที่ใช้สอย 548 ตร.ม.) · จุด = ประกาศเทียบเคียง สีตามโซนที่ตกอยู่ · โลโก้ ASAP = ทรัพย์ของท่าน (209,854 บาท/ตร.ม.) · เส้นประ = เส้นอ้างอิง · แตะ/ชี้จุดเพื่อดูแหล่ง วันที่ และราคา

โซน A · ★ ราคาแนะนำ (Tier A)

110,000,000 ฿

107.50–112.50 ล้านบาท · 196,168–205,292 ฿/ตร.ม. · 4–8 เดือน · โอกาสปิด 40–50%

โซน S · ขายเร็วสุด

102.50–107.50M ฿

102.50–107.50 ล้านบาท · 187,044–196,168 ฿/ตร.ม. · 3–6 เดือน · โอกาสปิด 50–60%

โซน B · ข้อเสนอขั้นแรก → ราคาปัจจุบัน

112.50–119.00M ฿

112.50–119.00 ล้านบาท · 205,292–217,153 ฿/ตร.ม. · 6–12 เดือน · โอกาสปิด 30–40%

โซน C · ตั้งสูง

119.00–127.00M ฿

119.00–127.00 ล้านบาท · 217,153–231,752 ฿/ตร.ม. · 12 เดือนขึ้นไป · โอกาสปิด 5–15%

ตารางเทียบราคา 7 รายการ — เรียงราคามาก → น้อย

7 ก.ย. 2569 · DDproperty · สูงกว่า C

บ้านเดี่ยวแบบ 548 ตร.ม. 3 นอน 4 น้ำ ที่ดิน 160 ตร.ว. · 160,000,000 ฿ · 291,971 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

6 พ.ย. 2568 · Hipflat · สูงกว่า C

บ้านเดี่ยวแบบ 548 ตร.ม. 4 นอน 6 น้ำ ที่ดิน 194 ตร.ว. · 160,000,000 ฿ · 291,971 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

23 พ.ย. 2568 · LivingInsider · สูงกว่า C

บ้านเดี่ยวแบบ 548 ตร.ม. 4 นอน 5 น้ำ ที่ดิน 181.2 ตร.ว. · 159,990,000 ฿ · 291,953 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

11 ก.พ. 2569 · Hipflat · สูงกว่า C

บ้านเดี่ยวแบบ 548 ตร.ม. 4 นอน 4 น้ำ ที่ดิน ~181 ตร.ว. · 150,000,000 ฿ · 273,723 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

28 ก.ย. 2569 · DDproperty · โซน B

บ้านเดี่ยวแบบ 548 ตร.ม. 4 นอน 5 น้ำ ที่ดิน 181 ตร.ว. (คู่แข่งตรงที่สุด) · 115,000,000 ฿ · 209,854 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

19 พ.ค. 2569 · Hipflat · โซน A

บ้านเดี่ยวแบบ 500 ตร.ม. 4 นอน 6 น้ำ · 99,000,000 ฿ · 198,000 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

17 พ.ค. 2569 · LivingInsider · ต่ำกว่า S

บ้านเดี่ยวแบบ 500 ตร.ม. 4 นอน 6 น้ำ ที่ดิน 163.5 ตร.ว. · 89,900,000 ฿ · 179,800 บาท/ตร.ม.ดูประกาศต้นทาง

ไม่รวมประกาศของบ้านหลังนี้เอง (ทั้งของ ASAP และของนายหน้ารายอื่นที่ใช้ราคาเดิม) · ประกาศเดียวกันที่ลงซ้ำหลายเว็บแสดงครั้งเดียว · ไม่รวมราคาประเมินราชการและทรัพย์ขายทอดตลาด · กดแต่ละแถวเพื่อเปิดประกาศต้นทางในหน้าต่างใหม่ (ประกาศอาจถูกแก้ไขหรือลบภายหลังโดยผู้ลงประกาศ)

ระดับความเชื่อมั่น

81/100

ข้อมูลแปลง ผังเมือง ระยะทาง 95% · ประกาศในโครงการ 90% (137 ประกาศ 7 เว็บ) · โครงการใกล้เคียง 85% · โซนราคา 80% และโอกาสปิด 65% (ราคาประกาศเท่านั้น ไม่มีราคาปิดจริง) · สภาพหน้างาน 70% (ยังไม่สำรวจ)

★ ราคาแนะนำ (Tier A)

110.00M ฿

ราคาประกาศปัจจุบัน 115,000,000 ฿ (โซน B) · เสนอตั้งที่ Tier A 110,000,000 ฿ (โซน A) เมื่อท่านยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร · โซน S 105,000,000 ฿ ใช้เมื่อต้องการปิดเร็ว

06 · SALES PROBABILITY

โอกาสปิดดีลตามระดับราคา & แผนการตลาด

123,000,000 บาทขึ้นไป (โซน C) · ระดับที่ประกาศค้างบนกระดานตั้งแต่ปี 2566

ต่ำมาก

115,000,000 บาท (ราคาประกาศปัจจุบัน · โซน B) · แข่งกับคู่แข่งตรงที่ราคาเท่ากัน

ต่ำ–ปานกลาง

110,000,000 บาท (Tier A) ★ ราคาแนะนำตั้งขาย

ปานกลาง

105,000,000 บาท (โซน S) · ขายเร็ว

ปานกลาง–สูง

* ตัวเลขโอกาสปิดเป็นการประเมินเชิงวิชาชีพจากส่วนต่างราคาเทียบคู่แข่ง ระยะเวลาที่ประกาศค้างบนกระดาน และสภาพคล่องของช่วงราคานี้ · ไม่ใช่ผลจากแบบจำลองสถิติ และไม่ใช่การรับประกันผล · ความเชื่อมั่นของตารางนี้ 65%

แผนการตลาดตามแพ็กเกจปัจจุบัน (P1 · ลงประกาศ)

1. รวมเป็นราคาเดียวบนทุกเว็บ
ขอให้นายหน้ารายอื่นปรับราคาให้ตรงกัน · ผู้ซื้อที่เห็นหลายราคาจะรอและต่อรองลงหาราคาต่ำสุด

2. ขึ้นเว็บ ASAP 15 ภาษา
หน้าทรัพย์ครบ 15 ภาษา ข้อมูลเดียวกับรายงานนี้ · ระยะทางวัดใหม่ · ไม่มีการเทียบราคาบนหน้าสาธารณะ

3. เล่าเรื่องจากจุดที่ชนะจริง
ที่ดินใหญ่ที่สุดในแบบเดียวกัน · ห้องผู้สูงอายุชั้นล่าง · จอด 8 คัน · English Regency — ไม่เล่าเป็นการลดราคา

4. แก้ข้อมูลประกาศที่ผิด
ยึดโฉนด 212.8 ตร.ว. ทุกช่องทาง · ASAP แก้ประกาศของเราเองที่ระบุเนื้อที่ผิดแล้ว

5. ช่องทางเพิ่มเมื่อยกระดับแพ็กเกจ
โพสต์ภายนอกทุกแพลตฟอร์ม · เดินหาผู้ซื้อในกลุ่มเฉพาะทาง · เปิดนายหน้าร่วมขาย — ทำเมื่อท่านแต่งตั้งเป็นลายลักษณ์อักษรในระดับที่สูงขึ้น

Website ASAP 15 ภาษาLINE @asap_estateฐานลูกค้าเดิม ASAPช่องทางเพิ่มเมื่อยกระดับแพ็กเกจ

08 · METHODOLOGY & STANDARDS

วิธีการประเมิน & มาตรฐานที่ยึด

รายงานฉบับนี้ใช้การเปรียบเทียบตลาดสองชั้น (ในโครงการ + โครงการใกล้เคียง) และฐานค่ากลาง (median) ไม่ใช้ค่าเฉลี่ย

Market Comparison Approach — สองชั้น

ชั้น 1 ในโครงการเดียวกัน อ่านครบ 137 ประกาศจาก 7 เว็บ (ราว 25–30 หลังจริงหลังตัดประกาศซ้ำ) · ชั้น 2 โครงการระดับเดียวกัน 12 โครงการ · ตัดประกาศของบ้านหลังนี้เองออกทุกรายการ

ฐานค่ากลาง (median) ไม่ใช้ค่าเฉลี่ย

ประกาศราคาโดดรายการเดียวดึงค่าเฉลี่ยเพี้ยนได้ · ใช้ค่ากลางของแต่ละกลุ่มสเปก และใช้ราคาต่อตารางเมตรเป็นตัวหารหลัก

โซนราคา S/A/B/C

S = ขายเร็ว · A = ราคาแนะนำ · B = ราคาปัจจุบัน · C = ตั้งสูง · ขอบโซน = กึ่งกลางระหว่างราคาแต่ละขั้น หารพื้นที่ใช้สอย 548 ตร.ม. (ระบบคำนวณเอง)

วิธีที่ไม่ได้ใช้ และเหตุผล

Income Approach — ไม่ใช้ เพราะเป็นบ้านอยู่อาศัย ไม่มีกระแสเงินสดจากค่าเช่า · Cost Approach — ไม่ใช้เป็นตัวหลัก เพราะมีราคาตลาดในโครงการเดียวกันจำนวนมาก · ราคาประเมินราชการ — ไม่ใช้ตั้งราคาขาย · ทรัพย์ขายทอดตลาด — ตรวจแล้ว ไม่มีทรัพย์ระดับเดียวกันในเขต

ข้อจำกัดที่ต้องบอกตรง ๆ

ทุกตัวเลขเป็นราคาประกาศ ไม่พบราคาปิดจริงที่จดทะเบียน · ยังไม่ได้สำรวจหน้างาน · ยังไม่เห็นสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด · บางประกาศอาจเป็นบ้านหลังเดียวกันที่ลงหลายนายหน้า

อ้างอิงกรอบมาตรฐานสากล RICS และ IVS ประกอบกับแบบจำลอง AVM ของ ASAP AI ROPS — ทุกตัวเลขตรวจสอบย้อนกลับได้ · ระดับความเชื่อมั่น 81/100

09 · WHY DIFFERENT

What Makes Us Different

ทำไม ASAP ถึงไม่เหมือนที่อื่น

บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ใช้ AI ในระดับเครื่องมือ — แต่ยังไม่มีใครออกแบบ AI ให้เป็นโครงสร้างองค์กรทั้งระบบ

Built for the AI Era

ทรัพย์ของคุณต้องถูกเจอ — ไม่ใช่แค่บน Google

ทุกวันนี้คนไม่ได้ค้นหาบ้านจาก Google อย่างเดียว แต่ถาม ChatGPT ถาม Gemini ถาม Claude หรือพูดใส่มือถือ เราจึงออกแบบให้ทรัพย์ทุกชิ้นถูกอ่านเจอได้จากทุกทาง

SEO

ค้นเจอบน Search Engine

โครงสร้างหน้าเว็บและข้อมูลถูกจัดให้เครื่องมือค้นหาเข้าใจได้ครบทุกหน้า

AEO

ตอบได้ทันทีในกล่องคำตอบ

จัดโครงสร้างคำถาม–คำตอบให้ระบบหยิบไปแสดงเป็นคำตอบตรง ไม่ใช่แค่ลิงก์

AIO · AI-SEARCH

ถูกอ้างอิงโดย AI

ฝังข้อมูลแบบมีโครงสร้างให้ ChatGPT · Gemini · Claude · Perplexity อ่านและอ้างอิงทรัพย์ได้

AI-VOICE

ค้นหาและฟังได้ด้วยเสียง

รองรับการค้นหาด้วยเสียง และทำข้อมูลให้ผู้ช่วยเสียงอ่านออกเสียงได้ถูกต้อง

i18n · 15 ภาษา

ทั้ง 15 ภาษาจัดทำจริง

ไม่ใช่ปุ่มแปลอัตโนมัติ แต่จัดทำเนื้อหาแยกตามภาษา รวมภาษาอาหรับแบบอ่านขวาไปซ้าย

MULTI-CHANNEL

ประกาศพร้อมกันทุกช่องทาง

ปรับโทนและรูปแบบให้เหมาะกับแต่ละแพลตฟอร์มโดยอัตโนมัติ ในการสั่งครั้งเดียว

10 · WHY CHOOSE US

Why Choose Us

ทำไมต้องเลือกเรา

6 เรื่องที่เราทำได้ แล้วเจ้าอื่นในตลาดยังทำไม่ได้หรือทำได้ไม่ครบ

Comparison

เราทำงานอย่างไร

เทียบให้เห็นภาพว่าระบบของเราเตรียมอะไรไว้ให้คุณบ้างในแต่ละเรื่อง

หัวข้อ

ASAP ESTATE

วิธีทำงานแบบเดิมที่คุ้นเคย

การถูกค้นเจอ

SEO + AEO + AIO + AI-Search + AI-Voice ครบทุกหน้า

ทำ SEO อย่างเดียว

ค่าใช้จ่ายวันโอน

คำนวณครบก่อนตกลงราคา เห็นยอดสุทธิ

ไปคุยกันวันโอน

งานสินเชื่อ

ประเมินโอกาสผ่าน แนะนำธนาคารที่เหมาะ แก้เคสถูกปฏิเสธ

ส่งชื่อให้ธนาคารแล้วรอลุ้น

เคส NPL / NPA

มีทีมเฉพาะทาง เจรจากับสถาบันการเงินได้

ปฏิเสธตั้งแต่ต้น

การใช้ AI

AI Agent 59 บทบาทเฉพาะทาง ครอบคลุมทุกสายงาน ทำงานประสานกัน

แชทบอทตอบคำถามพื้นฐาน

การตอบลูกค้า

ตอบทันทีตลอด 24 ชั่วโมง

ตามเวลาทำการ

ภาษา

15 ภาษา จัดทำเนื้อหาแยกจริง รวมอาหรับ RTL

1 – 2 ภาษา หรือปุ่มแปลอัตโนมัติ

การคัดกรองผู้ติดต่อ

คัดกรองอัตโนมัติ ป้องกันบอทและมิจฉาชีพ

รับทุกรายการ ไม่มีการคัดกรอง

ระยะเวลาขึ้นทรัพย์

ภายใน 48 ชั่วโมง ผ่านการตรวจสอบครบขั้นตอน

หลายวันถึงหลายสัปดาห์

ความโปร่งใส

ตรวจสอบย้อนกลับได้ทุกขั้นตอน

ขึ้นกับแต่ละราย

11 · AI GOVERNANCE

ปลอดภัย · โปร่งใส · ตรวจสอบได้

ขับเคลื่อนด้วย AI ที่มีธรรมาภิบาล

เราใช้ทีม AI เฉพาะทางทำงานร่วมกับทีมมนุษย์ ภายใต้กรอบธรรมาภิบาล AI ที่มีกฎระเบียบควบคุมชัดเจน โปร่งใส และตรวจสอบได้ — ทุกการตัดสินใจสำคัญผ่านการอนุมัติโดยมนุษย์ (Human Approval Gate)

เน้นความปลอดภัย

ปกป้องข้อมูลลูกค้าและเจ้าของทรัพย์ด้วยมาตรฐานความปลอดภัยระดับองค์กร

รวดเร็ว

ประเมินราคา วิเคราะห์ และตอบกลับได้เร็วด้วยระบบอัตโนมัติ

แม่นยำ

อ้างอิงข้อมูลจริงจากภาครัฐและตลาด ลดความผิดพลาด

PDPA

เก็บและใช้ข้อมูลตาม พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลอย่างเคร่งครัด

ธรรมาภิบาล AI

กฎควบคุมชัดเจน โปร่งใส ตรวจสอบได้ และอนุมัติโดยมนุษย์

เรียนรู้จากงานจริง

ทุกงานที่ทำถูกเก็บเป็นบทเรียนสะสม ระบบจึงทำงานได้ดีขึ้นตามประสบการณ์จริง

เรียนรู้จากข้อผิดพลาด

ทุกเคสที่พลาดถูกบันทึก หาสาเหตุ และวางวิธีป้องกันไม่ให้เกิดซ้ำ

วัดผลด้วย KPI จริง

ทั้ง AI และทีมมนุษย์มีตัวชี้วัดของตัวเอง วัดผลเป็นรอบ ไม่ใช่ประเมินด้วยความรู้สึก

มีทีมตรวจสอบการทำงาน

มีบทบาทควบคุมคุณภาพ กำกับการปฏิบัติตามกฎ และเฝ้าระวังความเสี่ยง คอยตรวจสอบงานของ AI

เคารพกฎหมายไทย

ทำงานภายใต้ พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ร.บ. ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน และ พ.ร.บ. ว่าด้วยการกระทำความผิดเกี่ยวกับคอมพิวเตอร์

RICS มาตรฐานผู้ประเมินสากล IVS มาตรฐานการประเมินมูลค่าสากล PDPA คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล AMLA ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน Computer Crime Act พ.ร.บ. คอมพิวเตอร์

12 · DATA SOURCES

แหล่งที่มา / แหล่งข้อมูลอ้างอิง

LandsMaps กรมที่ดิน · แปลง 212.8 ตร.ว.

landsmaps.dol.go.th · 18 มิ.ย. 2569

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ย.4)

landuseplan.dpt.go.th · 18 มิ.ย. 2569

GISTDA พื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก

disaster.gistda.or.th · 18 มิ.ย. 2569

Google Maps · วัดระยะขับรถ 9 จุด + โครงการใกล้เคียง

google.com/maps · 30 ก.ย. 2569

Hipflat · หน้าโครงการ ประกาศรายตัว และข้อมูลตลาดเขตสวนหลวง

hipflat.co.th · 30 ก.ย. 2569

LivingInsider · หน้าโครงการ 34 ประกาศ

livinginsider.com · 30 ก.ย. 2569

DDproperty · หน้าโครงการและประกาศรายตัว

ddproperty.com · 30 ก.ย. 2569

Thailand-Property · FazWaz · PropertyHub · PropertyScout · Baania

thailand-property.com · propertyhub.in.th · propertyscout.co.th · 30 ก.ย. 2569

โครงการใกล้เคียง · บ้านแสนสิริ สุขุมวิท 67 · บูก้าน พัฒนาการ · นันทวัน พูลวิลล่า

Hipflat · PropertyScout · PropertyHub · 30 ก.ย. 2569

กรมบังคับคดี · ค้นทรัพย์ขายทอดตลาดเขตสวนหลวง (ข้อมูลภายใน ใช้ตรวจพื้นราคาเท่านั้น)

asset.led.go.th · 30 ก.ย. 2569 · ไม่พบทรัพย์ระดับเดียวกัน

ASAP AI ROPS · AI Valuation Engine

ประมวลผล 30 ก.ย. 2569 · ระดับความเชื่อมั่น 81/100

ตัวหารแหล่งค้น: ค้น 23 แหล่ง · เจอข้อมูล 12 · ค้นแล้วไม่พบ 6 · เข้าไม่ได้หรือเว็บไม่อนุญาต 4 (Dot Property · Plus Property · Baan Finder · ZmyHome) · ยังไม่ค้น 1 (Facebook Marketplace และกลุ่ม) · ไม่พบข้อมูลราคาซื้อขายจริงที่จดทะเบียน

13 · NEXT STEPS

Next Steps — แผนปฏิบัติการ

ท่านพิจารณาราคาแนะนำ 110,000,000 ฿ (โซน A) — เจ้าของ
ถ้าท่านยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร ASAP จะปรับราคาประกาศของเราทุกช่องทางในวันเดียวกัน · ถ้ายังไม่ยินยอม ราคาประกาศคง 115,000,000 ฿
รวมราคาเป็นราคาเดียวกับนายหน้ารายอื่น — เจ้าของ
แจ้งราคาเดียวกันกับทุกนายหน้าที่ท่านฝากไว้ · หรือพิจารณาแต่งตั้ง ASAP แบบผูกขาดเพื่อคุมราคาและเรื่องเล่าจากทางเดียว
ติดตามการลบประกาศ 99 ล้านที่ไม่ได้รับอนุญาต — เจ้าของ + ASAP · 3 ต.ค. 2569
ASAP ตรวจซ้ำว่าประกาศทั้ง 2 รายการถูกลบแล้ว และแจ้งผลให้ท่านทราบ
ส่งสำเนาโฉนดด้านหลัง (สารบัญจดทะเบียน) — เจ้าของ
เพื่อยืนยันผู้ถือกรรมสิทธิ์และภาระจำนองก่อนผู้ซื้อวางมัดจำ · เตรียมขั้นไถ่ถอนจำนองในวันโอน
นัดสำรวจหน้างานและตรวจสภาพบ้าน — ASAP
ปิดช่องว่างข้อมูลสภาพหน้างาน · ยืนยันค่าส่วนกลางกับนิติบุคคล
เอกสารอัปเดตตำแหน่งราคา (CMA) ทุกรอบ — ASAP
รายงานจำนวนผู้เข้าชม ผู้ติดต่อ และตำแหน่งราคาเทียบประกาศใหม่ · รีวิวทุก 60 วัน

รายงานฉบับนี้จัดทำก่อนการเข้าสำรวจหน้างาน ข้อมูลตัวทรัพย์มาจากเจ้าของ โฉนด และภาพจริงชุดที่ผ่านการอนุมัติ

ชื่อเจ้าของ เลขที่โฉนด เลขที่บ้าน และเอกสารสิทธิ์ เป็นข้อมูลภายในตาม พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล ไม่แสดงในเอกสารนี้

บ้านเดี่ยว 2 ชั้น 548 ตร.ม. บ้านแสนสิริ พัฒนาการ (ซอยพัฒนาการ 30 เขตสวนหลวง · แบบ Sansiri 5 · ที่ดิน 212.8 ตร.ว.)

ภาพทรัพย์จริง